Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de l'urbanisme - 20e - 146

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L'ESSENTIEL DU DROIT DE L'URBANISME
3) Les suites de la décision de préempter
* POUR LES ALIÉNATIONS SOUS FORME DE VENTE DE GRÉ À GRÉ SANS CONTREPARTIE EN NATURE
Trois possibilités s'offrent à l'administration (art. R. 213-8) :
- la renonciation peut être tacite (le silence gardé par le titulaire du DPU dans le délai de
2 mois vaut renonciation à l'exercice de ce droit) ou expresse (notification). La renonciation au
droit de préempter par le titulaire (avant fixation judiciaire du prix) a longtemps permis la vente
du bien par le propriétaire au prix et aux conditions indiqués dans la DIA (à des conditions identiques),
sans contrainte de temps. Depuis ALUR, le bien peut être revendu au prix indiqué dans
la DIA, prix révisable, en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction, dès lors
que l'acte authentique cristallisant la vente aura été conclu dans un délai maximum de 3 ans à
compter de la renonciation à préempter (art. L. 213-8). Passé ce délai de 3 ans, il doit souscrire
une nouvelle DIA quand bien même la vente devrait intervenir aux mêmes conditions et prix
(art. L. 213-8, al. 2). La loi a, on le voit, instauré une durée de validité de 3 ans de la purge effectuée.
Cette durée de validité n'est toutefois pas applicable lorsque la renonciation du préempteur
intervient après la fixation judiciaire du prix. Dans cette hypothèse, le délai de 5 ans est
maintenu ;
- l'acceptation de la préemption se fait au prix fixé dans la DIA. La DIA s'analyse juridiquement
comme une offre de contracter (H. Périnet-Marquet, Bis in idem ou les dérives de la qualification
de la DIA comme offre, Construction-Urbanisme, 2023, Lexis Nexis, nº4) et la notification
en une acceptation, sachant qu'une telle offre peut être retirée tant qu'elle n'a pas été
acceptée (Cass. 3e
civ., 17 sept. 2014, Cne d'Alignan-du-Vent). Légalement, la vente doit être
constatée par acte authentique dressé dans les 3 mois. Concernant le prix d'acquisition, celui-ci
est désormais payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les 4 mois (au lieu de 6)
qui suivent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui.
La sanction du non-respect de ce délai est radicale puisque le propriétaire peut librement aliéner
son bien, sans condition de prix ni de délai. Il est par ailleurs prévu que le transfert de propriété
n'intervient qu'à « la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte
authentique » (art. L. 213-14) ce qui permet de neutraliser notamment les questions de
conservation de l'immeuble entre le transfert de propriété et la prise de possession ;
- en cas de désaccord sur le prix, le titulaire notifie son offre au vendeur qui a 2 mois pour se
prononcer. Soit le vendeur accepte la contre-proposition, soit le vendeur refuse le prix proposé
et maintient son prix initial mais accepte que le prix soit fixé par le juge de l'expropriation
(art. R. 213-11). Le titulaire peut alors saisir le juge de l'expropriation dans un délai de 15 jours
à compter de la réponse négative du propriétaire pour faire fixer le prix (déchéance du droit
d'agir au-delà). Les parties ont ensuite 2 mois pour accepter ou renoncer à la vente. Le silence

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