Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de l'urbanisme - 20e - 150

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L'ESSENTIEL DU DROIT DE L'URBANISME
(art. L. 213-9). Les différents occupants peuvent alors résilier leur bail à tout moment. Le nouveau
propriétaire, titulaire du droit de préemption devra « leur verser les indemnités auxquelles ils
peuvent prétendre, notamment celles qui peuvent leur être dues à raison des améliorations qu'ils
ont apportées au fonds loué » (art. L. 213-10). En contrepartie, les occupants ne peuvent pas
s'opposer aux travaux de restauration ou démolition des immeubles préemptés.
Le législateur a entendu renforcer la protection des locataires en cas de vente « à la découpe ».
Ce type de vente, par opposition à la vente d'un immeuble entier (vente « en bloc »), consiste
pour un propriétaire d'immeuble entier, à diviser juridiquement tout ou partie de celui-ci, en vue
de vendre appartement par appartement les lots issus de cette division. Il arrive que les bailleurs
institutionnels (banques, assurances, etc.) profitent des niveaux de prix atteints par le marché
pour vendre en bloc des immeubles d'habitation à des opérateurs immobiliers. Après les avoir
divisés en lots de copropriété, ces derniers les revendent à l'unité, en réalisant d'importantes plusvalues,
ce qui entraîne parfois le départ précipité de certains locataires en place qui n'ont pas les
moyens d'acquérir le logement concerné. En tel cas, les locataires bénéficient de dispositions
protectrices, notamment d'un droit de préemption. Il convient, lors de la vente dans sa totalité et
en une seule fois d'un immeuble de purger le droit de préemption de chaque locataire, à moins
que l'acquéreur ne prenne l'engagement de proroger les baux en cours pour une durée de 6
années à compter de la vente, ce qui permet au locataire de rester en place, le temps de chercher
éventuellement un nouveau toit.
2 L'action foncière de protection
■ Les espaces naturels sensibles des départements (ENS)
Héritier des anciens périmètres sensibles, le droit de préemption est un instrument d'acquisition de
ces espaces permettant aux départements de mettre en œuvre une politique de sauvegarde et
d'ouverture des sites naturels. Son caractère marqué d'outil de protection des milieux naturels
contre les excès de l'urbanisation permet de le différencier nettement du droit de préemption
urbain (DPU et DPZAD) étant aux services de l'aménagement urbain. La loi Climat du 22 août
2021 a apporté quelques correctifs au régime de ce droit.
a) Conditions de création
La politique des espaces naturels sensibles (ENS) est de la compétence du département. Et dans ce
cadre, le département peut instituer des zones de préemption en vue de sa mise en œuvre (art.
L. 215-4). Cette compétence d'institution du droit de préemption appartient également au
Conservatoire du littoral sur les territoires qu'il couvre (art. L. 215-5). La commune n'est toutefois

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