Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de l'urbanisme - 20e - 154

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L'ESSENTIEL DU DROIT DE L'URBANISME
des constructions. Afin de lever certains obstacles liés à la loi Littoral et de faciliter les opérations
de relocalisation des constructions menacées par l'érosion, des dérogations à l'obligation de construire
en continuité de l'urbanisation existante sont admises. Les opérations doivent être engagées
dans une démarche de contrats dits de PPA « trait de côte » (expérimentations à Lacanau et à StJean-de-Luz).
Enfin, la préemption s'exerce selon les modalités habituelles prévues par le Code de
l'urbanisme. Dans les zones concernées, toute aliénation est subordonnée, à peine de nullité, à
une déclaration préalable adressée par le propriétaire à la commune concernée. Dans les zones
exposées au recul du trait de côte, le DPU, le DPZAD et le droit de préemption commercial
cessent de s'appliquer (contrairement au DPENS).
■ La protection de la diversité commerciale
La préemption commerciale vise à éviter la disparition, des commerces de proximité (commerces
de bouche) des centres-villes et à écarter un acquéreur dont les projets paraissent contrarier un
objectif de diversité commerciale. Il s'agit d'une préemption destinée à maintenir une offre
commerciale diversifiée au sein de périmètres communaux bien ciblés.
Au titre des particularités, il convient de souligner que l'instauration du droit de préemption est
déconnectée de l'existence d'une planification urbaine. L'article L. 214-1 subordonne l'exercice de
cette prérogative à la délimitation préalable par la commune d'un « périmètre de sauvegarde du
commerce de proximité » (CE, 21 mars 2008, Sté Mégaron). Toute cession de fonds de commerce
ou de bail commercial située dans un périmètre de sauvegarde doit être subordonnée à une déclaration
préalable auprès de la commune, qui a 2 mois pour se porter acquéreur du fonds ou du
bail. Si la commune renonce, le cédant peut alors réaliser la vente librement, mais au prix fixé
dans la déclaration. Pour le reste, la loi renvoie au droit commun des articles L. 213-4 à 7. Si elle
décide de préempter elle devra, dans le délai de deux ans (art. L. 214-2) à compter de la prise
d'effet de la cession, rétrocéder le fonds ou le bail à une entreprise immatriculée en vue d'une
exploitation destinée à préserver la diversité commerciale dans le périmètre concerné. Ce délai
peut être porté à trois ans en cas de mise en location-gérance du fonds de commerce ou du
fonds artisanal, ce qui permet d'en poursuivre l'exploitation et, ainsi, éviter qu'il ne perde de sa
valeur. À défaut l'acquéreur évincé aura un droit de priorité d'acquisition. En définitive, si ce droit
porte potentiellement atteinte à la liberté du commerce et de l'industrie, il peut aussi, dans le
contexte actuel, amener la commune à jouer un véritable rôle de « pompier social », similaire,
toute proportion gardée, au socialisme municipal des années trente.

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