Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de l'urbanisme - 20e - 157

CHAPITRE 7 - Les moyens juridiques
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puissance publique (à la suite d'une expropriation, par exemple). En outre la division peut être à
titre gratuit ou onéreux, celle-ci pouvant résulter de mutations à titre gratuit (partages) ou
onéreux (ventes, échanges ou locations).
b) La division d'une propriété foncière
La notion d'unité foncière est définie par la jurisprudence comme étant un « îlot de propriétés
d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même
propriétaire ou à la même indivision ». Le lotissement peut être la division de plusieurs unités
foncières à la condition qu'elles soient contiguës, ce qui confirme la possibilité de co-lotissement.
La référence à l'unité foncière permet de passer outre la référence aux propriétaires ce qui signifie
que le lotissement peut être fait par plusieurs propriétaires et des propriétaires voisins dont les
propriétés forment un tènement unique. Ces derniers peuvent déposer une demande de lotissement
conjointe (co-lotissement). Le lotissement peut être partiel (ne concerne qu'une fraction de
l'unité foncière), l'article R. 442-1-2 permettant même le lotissement « unilot ». L'article L. 442-1-2
autorise l'aménageur à inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties, ce qui facilite
la réalisation de lotissements plus denses. En revanche, le lotissement « multisite » (sur des
terrains qui ne se touchent pas) est clairement interdit.
c) Le but de la division : l'implantation de bâtiments
Il faut vouloir construire pour lotir. Le lotissement se distingue, de fait, du simple « morcellement »
dans lequel il n'est pas prévu de construire les parties détachées. La notion de « lots destinés à
être bâtis » recouvre l'implantation de bâtiments nouveaux (avec ou sans démolition préalable)
ou des travaux d'extension au sol d'une importance telle qu'ils peuvent être assimilés à l'implantation
de nouveaux bâtiments. L'opération de lotissement doit avoir pour objet d'implanter des
constructions qui pourront être louées ou vendues. Peu importe leur affectation (usage d'habitation,
locaux à usage industriel et commercial, bureaux). Sont exclues les habitations légères de
loisirs, tentes, caravanes ainsi que les maisons mobiles qui relèvent d'un autre permis d'aménager
ou déclaration préalable.
La notion de bâtiments est ambiguë : les maisons-mobiles sont des bâtiments lorsqu'elles ne sont
ni tractables, ni démontables. Ne constituent pas des bâtiments les abris de jardin, les tentes et
caravanes, les bungalows. Les travaux d'extension d'immeubles existants, même importants ne
constituent pas une implantation de bâtiments au sens de l'article L. 442-1 et la division foncière
sur laquelle les travaux sont réalisés, ne constitue pas un lotissement. Le but de la division est
apprécié au moment de celle-ci. Si les acquéreurs de lots n'ont pas l'intention d'édifier des bâtiments
dans les 10 ans à venir, il n'est pas utile de demander une autorisation. Si par la suite, ils

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