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L'ESSENTIEL DU DROIT DE L'URBANISME
changent d'avis, ils ne pourront obtenir d'autorisation de construire sur leur lot s'ils n'ont pas
obtenu, au préalable, un permis d'aménager ou une décision de non-opposition à une déclaration
préalable.
■ Les divisions exclues de la qualification de lotissement
Toutes les divisions foncières en vue de l'implantation de bâtiments ne sont pas constitutives de
lotissement (art. R. 442-1). Ces divisions ne sont pas libres pour autant mais échappent à la réglementation
des lotissements. Ces exclusions sont justifiées pour éviter des superpositions de
contrôles. Sont notamment exclues les divisions suivantes :
- les divisions primaires : la division primaire telle que prévue au a) de l'article R. 442-1 constitue
un instrument privilégié de division foncière en ce qu'elle permet d'échapper, pour la création
d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle, à la réglementation
du lotissement. Les divisions primaires ne sont soumises ni à déclaration préalable ni à
permis d'aménager. Dans un arrêt important, le Conseil d'État apporte un éclairage important
sur l'assiette du PC à prendre en compte en cas de division primaire (CE, 12 nov. 2020, req.
nº421590). Le Conseil d'État juge que, par principe, l'appréciation des règles d'urbanisme doit
être effectuée au regard de l'unité foncière d'origine, c'est-à-dire avant la division. Il devra en
aller de même dans l'hypothèse d'un PCM, qui devra être instruit au regard de l'unité foncière
d'origine, malgré l'intervention de la division. Le Conseil d'État réserve l'exception prévue par
l'article R. 151-21 qui autorise les documents d'urbanisme à déroger au principe de l'appréciation
globale, en lui substituant une appréciation des règles d'urbanisme à l'échelle de la partie de
parcelle détachée ;
- les divisions effectuées dans le cadre d'une opération de remembrement réalisée par
une AFU et les divisions effectuées par l'aménageur à l'intérieur d'une ZAC (et non celles effectuées
les constructeurs à venir) ;
- les divisions prévues par un PC valant division (art. R. 431-24) : le permis de construire valant
division (PCVD) est une autorisation d'urbanisme apte à autoriser les constructions et la division.
On ne superpose pas deux autorisations différentes. L'opération est une. Le terrain d'assiette
des travaux projetés est composé ou peut comprendre une ou plusieurs unités foncières contiguës
mais l'exception ne s'applique plus lorsqu'il s'agit, pour plusieurs maîtres de l'ouvrage de
construire chacun une maison individuelle (CE, 19juin 2019, req. nº413967, Min. de la cohésion
des territoires). Par une décision remarquée, la Cour de cassation valide le transfert partiel
d'un PCVD portant sur la réalisation d'une maison individuelle. Elle relève que
l'article R. 442-1 d) dispose que toutes les divisions effectuées conformément à un permis valant
division ne constituent pas des lotissements et ce, sans qu'il comporte de réserve relative aux

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