Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de l'urbanisme - 20e - 163

CHAPITRE 7 - Les moyens juridiques
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transfert est total, la constitution d'une association syndicale ne sera pas nécessaire et celle-ci
disparaîtra ; si le transfert est partiel, l'association s'avérera indispensable pour gérer les équipements
non transférés. L'article L. 318-3 prévoit que la propriété des voies privées ouvertes à la
circulation publique dans des ensembles d'habitations peut, après enquête ouverte par l'autorité
exécutive de la collectivité territoriale ou de l'EPCI, être transférée d'office sans indemnité dans le
domaine public de la commune sur le territoire de laquelle ces voies sont situées. Saisi d'une QPC
sur la question de la constitutionnalité de cette absence d'indemnité, le Conseil d'État a accepté
de transmettre au Conseil constitutionnel la question (6 oct. 2010, no
2010-43 QPC). Le Conseil
constitutionnel a considéré que si l'ouverture au public fait de la voie un « ouvrage » public, cela
n'a pas d'incidence sur sa « propriété » qui demeure celle, privée, des colotis.
3) Règles juridiques du lotissement
Au sein du lotissement, peuvent coexister deux types de règles, celles du règlement (droit public)
et celles du cahier des charges (droit privé). Le règlement de lotissement, facultatif, contient des
règles applicables à l'intérieur du lotissement, opposables aux autorisations d'urbanisme (ex. : limitation
de la hauteur, des espaces verts) lesquelles peuvent être plus contraignantes ou complémentaires
à celles du PLU. Il est élaboré par le lotisseur et tire sa force exécutoire de son approbation
par l'autorité administrative. Le cahier des charges, contrat de droit privé, est un document
contractuel hybride qui, lorsqu'il est approuvé par l'autorité administrative, prend alors aussi une
dimension réglementaire (celle-ci disparaît si les conditions de caducité de l'art. L. 442-9 sont
remplies). Il est opposable uniquement aux colotis entre eux s'il est contractuel. Il est opposable à
l'administration, s'il a été approuvé (ex. : couleurs imposées pour les menuiseries). Les colotis sont
obligés de respecter les règles du cahier des charges qui fixent les droits et les obligations réciproques
des propriétaires de lots.
L'un des objectifs de la loi ALUR du 24 mars 2014 a été de densifier les zones urbaines et de
stimuler la construction. Pour ce faire, il fallait vaincre cette dimension contractuelle. C'est pourquoi,
la loi a posé le principe de la caducité des règles d'urbanisme propres aux lotissements, à
l'expiration d'un délai de 10 ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, si, à cette
date, le lotissement est couvert par un PLU. Allant plus loin, le législateur de 2014 a voulu
prévoir la caducité des règles contractuelles des cahiers des charges non approuvés (lotissements
postérieurs à 1978) qui ont pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire
ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, considérant qu'il s'agit de
règles d'urbanisme.
Il s'agissait en réalité d'une « mort programmée » des cahiers des charges non approuvés. Cependant,
compte tenu de sa fragilité constitutionnelle, en particulier du droit au maintien des conventions
légalement formées et de la fermeté du juge judiciaire (Cass. 3e
civ., 21janv. 2016 ;

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