Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de l'urbanisme - 20e - 166

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L'ESSENTIEL DU DROIT DE L'URBANISME
On sait que le PC est, en principe, délivré sur la base des règles en vigueur au moment où la décision
est prise. Or, il arrive qu'entre la date de délivrance de l'autorisation de lotir et celle à laquelle
l'administration statue sur la demande des PC, surviennent des changements dans la réglementation
supprimant le droit de construire dans le lotissement. Cependant, comme le certificat d'urbanisme,
l'attestation d'achèvement des travaux apporte, opportunément, une stabilité du droit à
construire, puisque dans les 5 ans à compter de la date de délivrance du certificat d'achèvement,
le PC ne peut être refusé sur le fondement des règles intervenues après l'autorisation de lotir. Le
changement des règles est donc neutralisé vis-à-vis des acquéreurs de lots (CE, 19juill. 2017,
nº396775), ce qui est particulièrement appréciable pour les lotisseurs très impactés par les objectifs
de réduction de consommation des espaces A et N. Par ailleurs, l'effectivité de la cristallisation
des règles d'urbanisme dans le lotissement est d'autant plus renforcée depuis que le Conseil d'État
a jugé que le sursis à statuer ne peut plus être opposé pour protéger un futur PLU dans le périmètre
d'un lotissement autorisé depuis moins de 5 ans (CE, 31janv. 2022, nº449496, M. Z.).
Par similitude, l'application du principe de « gel des règles d'urbanisme » pendant 5 ans est
confirmée pour les lotissements simplement déclarés. Selon l'article L. 442-14, « lorsque le lotissement
a fait l'objet d'une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou
assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues
depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à
compter de cette même date ». Un PC délivré sur un terrain ayant constitué le périmètre d'un
lotissement déclaratif autorisé depuis 5 ans ne bénéficie pas de la cristallisation des normes
prévues par l'article L. 442-14 lorsque les divisions ainsi autorisées n'ont pas été réalisées. La déclaration
s'en trouve caduque (CAA Marseille, 7janv. 2021, nº19MA0169).
De plus, une non-opposition à déclaration préalable d'aménager ne cristallise pendant 5 ans
aucun droit à construire au regard des dispositions de la loi Montagne et ne garantit pas un droit
acquis à construire sur le terrain dont le détachement a été autorisé (CAA Lyon, 1re
ch., 28janv.
2020, nº18LY01629).
Le point de départ du délai de 5 ans correspond à la date de non-opposition à la déclaration préalable.
Ainsi, l'article L. 442-14 fixe deux dates de départ différentes en fonction de l'autorisation :
« soit la date d'achèvement des travaux d'aménagement en ce qui concerne les permis d'aménager,
soit la date de non-opposition à déclaration préalable de lotissement ». La garantie reste
pourtant relative dans la mesure où elle ne concerne que les dispositions d'urbanisme et non pas
les servitudes d'utilité publique (PPRI), ni les modifications des règles propres au lotissement. Ces
dernières, de par leur valeur réglementaire, restent opposables aux demandes de PC.

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