Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de l'urbanisme - 20e - 168

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L'ESSENTIEL DU DROIT DE L'URBANISME
■ Création des ZAC
a) L'objet de la ZAC
1) Aménagement et équipement
Si la notion d'équipement ne pose pas de problèmes celle d'aménagement est plus complexe.
En effet, les objectifs de l'aménagement (art. L. 300-1) sont formulés de façon tellement large
qu'il est revenu au juge administratif d'encadrer la définition. C'est ce qu'il a fait à travers un
arrêt de Section du contentieux du 28 juillet 1993, Commune de Chamonix qui apporte des
limites sur les conditions de création des ZAC. Une ZAC ne peut exister que pour la réalisation
d'équipements publics. Mais, si trop peu d'équipements publics doivent être réalisés, la création
de la ZAC sera illégale. En outre, le Conseil d'État précise que la notion d'aménagement ne
s'apprécie pas uniquement au regard d'un seuil quantitatif qui serait fonction de la superficie
des terrains concernés ou du coût des équipements publics mais peut également s'apprécier
selon des critères qualitatifs (insertion du projet dans le tissu urbain, bonne intégration du
projet dans le cadre d'une politique locale). Même si la finalité des ZAC est la création de
terrains à bâtir, des terrains déjà bâtis peuvent être compris dans le périmètre de la ZAC. Ce
procédé peut, en effet, être utilisé pour « transformer le tissu urbain » (v. jurisprudence
Commune de Chamonix). De plus, une ZAC peut être créée sur plusieurs emplacements territorialement
distincts ce qui présente l'avantage de rassembler en un seul programme des actions
entreprises sur des sites différents et de globaliser recettes et dépenses. Deux ZAC limitrophes
ne constituent pas nécessairement un seul projet et en conséquence, ne concourent pas à la
réalisation d'un même programme (CE, 28juin 2019, nº 408117).
2) ZAC à maîtrise foncière partielle
En ZAC, l'aménageur n'est pas tenu de se porter acquéreur de la totalité du foncier à aménager.
La ZAC à maîtrise foncière partielle, mode particulier de mise en œuvre d'une opération d'aménagement,
permet d'associer les propriétaires en place au projet urbain, lors de la création de la
zone. Ce processus émanant d'une volonté commune des deux parties, donne liberté aux propriétaires
de construire directement sur leur terrain qui n'est pas acquis de l'aménageur. À l'inverse,
l'aménageur d'une ZAC ne dispose d'aucune procédure pour contraindre un propriétaire à construire.
Cependant, dans le cas d'une maîtrise foncière partielle, se pose la question de la participation
des constructeurs déjà propriétaires, aux dépenses d'équipement.
Afin de remédier partiellement aux difficultés inhérentes à la présence de constructeurs autonomes
sur le périmètre de la ZAC, l'article L. 311-4, prévoit la contractualisation de la réalisation
de la ZAC. Lorsqu'une construction est édifiée sur un terrain n'ayant pas fait l'objet d'une

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