Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de l'urbanisme - 20e - 169

CHAPITRE 7 - Les moyens juridiques
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cession, location ou concession d'usage consentie par l'aménageur de la zone, une convention
conclue entre la commune ou l'EPCI compétent pour créer la ZAC et le constructeur, signée par
l'aménageur, précise les conditions dans lesquelles le constructeur participe au coût d'équipement
de la zone. La convention constitue une pièce obligatoire du dossier de permis de construire ou de
lotir. La nouvelle rédaction de l'article L. 311-4 permet à l'aménageur d'être signataire de la
convention, mais sans pour autant se substituer à l'autorité compétente pour créer la ZAC.
Cette convention, constitue une pièce obligatoire du dossier de demande de PC ou d'aménager.
En effet, tout constructeur qui n'acquiert pas son terrain de l'aménageur ne peut donc pas construire,
si avant, il n'a pas accepté conventionnellement de payer la fraction du coût des équipements
publics dont bénéficie son terrain. De façon surprenante, le Conseil d'État a jugé que le
fait que le dossier de réalisation et le programme des équipements publics de la ZAC n'aient pas
été approuvés, fait obstacle à la conclusion de la convention de participation (CE, 25 oct. 2018,
Cne Montreuil).
Pour donner plus de sécurité juridique à cette pratique et raccourcir les circuits financiers, la loi
ELAN permet expressément la possibilité d'un versement direct à l'aménageur ou à la personne
publique à l'initiative de la ZAC, dans les cas où la convention entre la commune ou l'EPCI et le
constructeur le prévoit.
De plus, l'article L. 311-5 prévoit la mise en place d'une convention de coordination de chantiers
définissant les conditions dans lesquelles les propriétaires participent à l'aménagement de la
zone. La convention peut être signée avec l'aménageur et les constructeurs ou avec le concédant.
Elle a pour objet d'établir un cadre contractuel clair prévoyant, à titre d'exemple, les engagements
du constructeur relatifs au programme de construction, à l'adhésion à un éventuel règlement de
chantier et plus généralement aux prescriptions techniques, urbanistiques applicables dans la ZAC.
b) Règles préalables
1) Une procédure publique
La ZAC est une opération publique. Elle est donc toujours initiée par une personne publique
(contrairement au lotissement) quel que soit ensuite son mode de réalisation. Elle est nécessairement
menée dans un but d'intérêt général, dont la réalité est contrôlée par le juge administratif
(CE, 2 déc. 1977, Comité de défense de l'environnement Mâcon-Nord). Il est indispensable que la
ZAC soit créée par une autorité légalement compétente car l'incompétence est, en contentieux
administratif, un moyen d'ordre public, l'illégalité de la ZAC elle-même en découlant automatiquement.
Cette illégalité peut affecter la concession d'aménagement par application de la théorie des
opérations complexes.

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