Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de l'urbanisme - 20e - 170

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L'ESSENTIEL DU DROIT DE L'URBANISME
En vertu de l'article R. 311-1, l'initiative peut être prise par :
- l'État : les pouvoirs du préfet dans l'initiative de la création des ZAC sont réduits à deux cas
seulement : il s'agit des ZAC dont l'initiative appartient à l'État (Tunnel sous la Manche), à la
région, au département ou à leurs EP ou bien des ZAC situées, en tout ou partie, à l'intérieur
d'une OIN. Dans ces deux cas, la ZAC est toujours créée par le préfet ;
- les collectivités locales : la ZAC est une procédure décentralisée. Le texte vise aussi bien les
communes que les EPCI. Une commune peut très bien créer une ZAC si elle dispose d'un PLU,
d'une carte communale, voire d'aucun document d'urbanisme. Parmi les EPCI, il faut distinguer
les EPCI (compétence de plein droit pour les communautés urbaines, les communautés d'agglomération,
les métropoles et si leurs statuts le prévoient, les communautés de communes et les
syndicats intercommunaux), des EP d'aménagement prévus à l'article L. 321-1 à 9, les Offices
publics de l'habitat, les CCI, les ports autonomes, les aéroports, tous, dans la limite de leur
objet statutaire. Par exemple, une CCI peut parfaitement initier la partie équipement économique
et commercial d'une ZAC multifonction (CE, 11 août 2009, CCI de Valenciennes). La
condition de spécialité est posée uniquement pour les EP. Le moyen tiré de ce qu'une
commune ayant initié une ZAC n'aurait pas vocation à faire réaliser un golf, est donc inopérant
(CE, 13 mars 1992, Cne De Savenay c/Kerbriand).
2) Les règles de localisation de la ZAC
Déconnectées du zonage du PLU, les ZAC peuvent être créées sur tout le territoire et non plus
seulement en zone U et NA des POS. La ZAC doit, toutefois, s'analyser par rapport à deux types
de règles ou documents d'urbanisme. Il s'agit des prescriptions étatiques d'abord : loi Littoral, par
exemple (CE, 10juill. 2013, Cne de Vias et SEBLI :l'illicéité d'une ZAC constitue une irrégularité de
nature à entraîner l'annulation de la concession d'aménagement qui en confie la réalisation), ou la
loi Montagne (CAA Toulouse, 13 oct. 2022, nº19TL01591 : méconnaît la loi Montagne, un projet
de zone commerciale située en continuité d'une ZAC, elle-même située à distance de la partie
urbanisée d'une commune), ou encore les principes de l'article L. 101-2 et des prescriptions locales
ensuite (dispositions du DOO du SCoT). En effet, la première contrainte locale réside dans le fait
que la ZAC doit être compatible avec les SCoT (CE, 8 nov. 1993, Ville de Paris ; CAA Bordeaux,
30 sept. 2008). Les rapports de la ZAC avec le PLU ont, quant à eux, substantiellement changé,
depuis la suppression du PAZ en 2000 (document d'urbanisme applicable à l'intérieur de la ZAC)
remplacé par le PLU. Ainsi, la loi « SRU » avait a rabattu la réglementation de la zone sur le droit
commun du PLU qui incorpore des « zones spéciales » du PLU pour les ZAC. C'est ce qui explique
que dans les ZAC, le PLU peut définir un régime juridique spécifique qui précise la localisation et les
caractéristiques des espaces publics à conserver, à modifier ou à créer, ainsi que la localisation
prévue pour les principaux ouvrages publics, les installations générales et les espaces verts. Le PLU

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