Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de l'urbanisme - 20e - 49

CHAPITRE 1 - L'urbanisme réglementaire décentralisé
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manifeste avec force dans le règlement du PLU, ce qui permet de compenser l'effet de densification
des zones urbaines existantes qui risque de détruire la végétation dans les zones U. Le
règlement peut enfin localiser, dans les zones U, les terrains cultivés et les espaces non bâtis
nécessaires au maintien des continuités écologiques à protéger et inconstructibles (art. L. 15123).
Concernant le volume et l'implantation, le règlement fixe les règles maximales et minimales
de hauteur et d'emprise au sol des constructions (presque toujours métriques). Le coefficient
d'emprise au sol correspond au rapport entre la superficie du sol occupée par la construction
implantée sur le terrain et la superficie de ce terrain. Le règlement fixe les repères de volume et
densité, et clarifie les possibilités de réglementer le patrimoine à protéger et les impératifs liés à
la qualité environnementale des constructions (art. R. 151-39 à R. 151-43). Le règlement peut
imposer une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables, éventuellement
pondérées en fonction de leur nature, afin de contribuer au maintien de la biodiversité et
de la nature en ville (art. L. 151-22) ;
- la seconde série présente des outils favorisant la densification. Le règlement peut imposer
une densité minimale de constructions dans des secteurs situés à proximité des transports collectifs
existants (art. L. 151-26), ou octroyer des bonus de constructibilité (art. L. 151-28,
v. D. nº 2023-173, 8 mars 2023 qui précise les critères de prime à l'exemplarité énergétique et
environnementale définis aux articles R. 171-1 à R. 171-3 du CCH). Il s'agit d'un dépassement
de surface dit « dépassement de gabarit » accordé de manière dérogatoire à certaines constructions
faisant preuve d'exemplarité énergétique ou qui intègrent des procédés de production
d'énergies renouvelables (et non plus seulement les constructions à énergie positive comme
avant la loi APER du 10 mars 2023). Ce dépassement peut être modulé mais ne peut excéder
30 %. Sont visés aussi les programmes de logements sociaux ou intermédiaires ou les constructions
de logements dans les zones tendues (art. L. 151-28, 3º). La majoration des droits à construire,
sur le fondement de l'article L. 151-28 ne peut se faire que dans la limite fixée en valeur
absolue par le règlement du PLU (CE, 23 nov. 2022, nº441184). Le pétitionnaire qui sollicite une
telle dérogation doit fournir lors du dépôt de sa demande de PC, une note précise et justificative
(art. R. 431-31-2). Connecté à l'objectif ZAN, la loi Climat de 2021 permet désormais aux règlements
des PLU de fixer une densité minimale de constructions (le cas échéant déclinée par
secteur) dans les ZAC. Cette densité minimale sera rappelée dans le cahier des charges prévu
lors des cessions ou concessions d'usage de terrains à l'intérieur de la ZAC ;
- la troisième série concerne le stationnement (art. L. 151-30 à 37). L'article L. 151-30 précise
que si le PLU réglemente des obligations en matière de stationnement des véhicules motorisés, il
doit fixer des obligations « suffisantes » pour les vélos. L'autorité compétente pourra donc
apprécier la capacité des emplacements prévus à répondre aux besoins du programme. Le PLU
peut aussi diminuer de 15% les obligations en matière de réalisation d'aires de stationnement

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