Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de l'urbanisme - 20e - 71

CHAPITRE 2 - Le maintien de la suprématie des règles étatiques
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b) La constructibilité limitée
La règle de la constructibilité limitée (RCL) se traduit, en l'absence d'un PLU, par la constructibilité
limitée aux parties actuellement urbanisées (PAU) (art. L. 111-3). Introduite en 1983, cette règle
« anti-mitage » apparaît comme un garde-fou contre l'urbanisation dispersée. On connaît l'importance
qui s'attache à l'identification des PAU (Rép. min. nº 01594, JO Sénat 13 déc. 2018,
p. 6411), le juge administratif prenant en considération un faisceau de facteurs convergents
(configuration du bourg, nombre de constructions existantes, taille du parcellaire, desserte par les
équipements, insertion dans le paysage). Ont été qualifiés de PAU, des terrains nus en dehors d'un
espace construit mais situés en bordure d'un secteur urbanisé, dans la « frange » non construite.
Si le projet se trouve en limite de la zone urbanisée, il ne suffit pas de constater que le terrain est
situé à l'intérieur des PAU, il convient en plus, pour apprécier l'extension, d'examiner le nombre et
la densité des constructions projetées (en l'espèce, 25 maisons supplémentaires) (CE, 29 mars
2017, nº393730, Cne de St Bauzille). Par ailleurs, la PAU ne se limite pas au centre du bourg.
Plusieurs secteurs ou hameaux de la commune peuvent répondre à ces critères et constituer
plusieurs PAU. Par arrêt du 29 mai 2019 (Min. de la Cohésion des territoires, req. nº419921),
constatant que le préfet avait refusé de délivrer le PC en opposant une condition non prévue par
la loi (« caractère mesuré » de la construction), le Conseil d'État clarifie utilement la portée des
exceptions à la RCL.
Si le terrain est situé hors d'une PAU, il est en principe inconstructible sauf s'il bénéficie de l'une
des quatre séries d'exceptions qui conduisent à déroger à la RCL : trois exceptions ponctuelles
(adaptation, changement de destination, réfection, extension des constructions existante, l'édification
d'annexes à proximité d'un bâtiment existant ou construction de bâtiments nouveaux à usage
d'habitation (CE, 29 mai 2019, req. nº419921), (1º), les constructions et installations nécessaires à
des équipements collectifs, celles nécessaires à l'exploitation agricole ou forestière (les installations
de méthanisation sont considérées comme nécessaires à l'exploitation agricole depuis la loi APER
du 10 mars 2023, L. 111-27), à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation
des produits agricoles lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de production,
ou aux activités situées sur l'exploitation ou dans les locaux de celle-ci et destinées à une activité
d'accueil touristique complémentaire de l'activité agricole, comprenant mais non limitée à l'hébergement
touristique et à la restauration (2º), les constructions et installations incompatibles avec le
voisinage des zones habitées et l'extension mesurée des constructions (3º)... et une exception par
nature, justifiée par l'intérêt communal (art. L. 111-4) (lutte contre la désertification).
L'article L. 111-5 vise à renforcer le contrôle des dérogations à l'interdiction de construire en
dehors des PAU de la commune, en cas de réduction des surfaces situées dans les espaces autres
qu'urbanisés et sur lesquelles est exercée une activité agricole ou qui sont à vocation agricole
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