Hors collection - Le patrimoine du chef d'entreprise - 3e - 264

CHAPITRE 1 - CONSTITUTION DU PATRIMOINE IMMOBILIER EN DIRECT
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- le régime du réel simplifié d'imposition. Si les seuils mentionnés ci-avant sont dépassés, le régime
du réel simplifié s'applique. Les obligations comptables sont alors plus contraignantes mais elles
restent simplifiées avec la tenue obligatoire d'un livre-journal des recettes et des dépenses, la
présentation d'un compte de résultat simplifié et d'un registre des immobilisations, des amortissements,
des dettes et des créances. La présentation du bilan n'est en revanche pas obligatoire ;
- le régime du réel normal. Il faut alors tenir une comptabilité commerciale complète et établir
une liasse fiscale exhaustive.
Contribution sur les revenus locatifs (CRL). La CRL est à payer au taux de 2,5 % sur les loyers
perçus lorsque le local est situé dans un immeuble achevé depuis plus de 15 ans. Elle est due uniquement
par les personnes morales et les organismes soumis à l'IS (ou par les sociétés soumises à l'IR lorsqu'un
de ses associés est soumis à l'IS). Les loyers déjà soumis à la TVA ne sont pas imposés à la CRL.
Imposition des plus-values de cession. Si le cédant relève du régime des LMP, les plus-values de
cession sont imposées selon le régime des plus-values professionnelles. Il faut alors distinguer les plus
ou moins-values à court terme des plus ou moins-values à long terme. La plus-value est déterminée
par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (prix d'acquisition - sommes des
amortissements pratiqués). Il existe des régimes d'exonération des plus-values professionnelles31
.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les biens immobiliers détenus par les LMP dans le cadre de
leur activité sont exonérés d'IFI.
II - Loueur en meublé non professionnel
Une fois à la retraite, le chef d'entreprise peut avoir intérêt à adopter le régime du loueur en meublé
non professionnel (LMNP) notamment pour réduire l'imposition de ses revenus locatifs. Sur le plan
fiscal en effet, si le contribuable loue régulièrement un logement meublé (chambre d'hôte, location
saisonnière, gîte...), il est censé exercer une activité commerciale et les revenus qui en découlent
sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (et non pas dans la catégorie des
revenus fonciers). Il faut alors tenir une comptabilité d'engagement. Le résultat net provenant de la
location meublée supporte également les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Dans le cadre du statut LMNP, il est toutefois possible d'opter pour le micro-BIC qui autorise l'application
d'un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus dès lors que les recettes annuelles sont inférieures
à 72 600 €32
.L'option pour le régime du réel peut malgré tout s'avérer intéressante car ce
régime permet de déduire toutes les charges liées à la location ainsi que les frais de notaire, les droits
d'enregistrement et surtout les amortissements relatifs à l'immeuble donné en location. Par ailleurs, et
cela constitue un avantage important, en cas de cession du bien, les amortissements ne sont pas réintégrés
car la plus-value est imposée au titre des plus-values immobilières des particuliers (imposition à
l'IR au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % mais après application des abattements
pour durée de détention)33
.
31. Par exemple, l'article 151 septies du CGI permet d'exonérer la plus-value professionnelle si l'activité a été exercée
pendant au moins cinq ans et que les recettes annuelles des deux dernières années sont inférieures à 250 000 € pour
les activités de ventes et inférieures à 90 000 € pour les prestations de services et les locations meublées.
32. Pour les locations en meublés de gîtes ruraux, de meublé de tourisme et de chambres d'hôtes, le seuil de la microentreprise
s'élève à 176 200 € avec un abattement forfaitaire pour frais de 71 %.
33. CGI, art. 150 U à 150 VH.

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