Hors collection - Le patrimoine du chef d'entreprise - 3e - 285

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§3. Impact des changements de régime fiscal de la SCI
Une société peut changer de régime fiscal au cours de sa vie sociale. Elle peut passer de l'IS à l'IR (A)
ou à l'inverse passer de l'IR à l'IS (B). Les conséquences fiscales de ces changements peuvent être
conséquentes. Ainsi :
A. En cas de passage de l'IS à l'IR
En principe, une société de capitaux qui se transforme en SCI ne peut plus revenir en arrière, sauf
après une période de quinze ans. Sur le plan fiscal, lorsqu'une société passe de l'IS à l'IR, il y a cessation
d'activité en vertu des dispositions de l'article 221-2, al. 2 du CGI. Les bénéfices en cours sont
alors immédiatement imposés à l'IS de même que les plus-values latentes et les provisions en sursis
d'imposition. Les réserves accumulées par le passé sont réputées distribuées et sont donc fiscalisées au
nom des associés. Les déficits antérieurs sont perdus mais peuvent être imputés sur les bénéfices et
plus-values de l'exercice de cessation.
L'article 221 bis du CGI indique toutefois que les plus-values latentes ne sont pas immédiatement
imposées dès lors que les valeurs comptables du bilan ne sont pas modifiées et que l'imposition future
des plus-values reste possible sous le régime fiscal applicable à la société concernée19
est admise en cas de transformation en une société soumise au régime fiscal des BIC, BNC ou BA.
. Cette exception
Il faut être attentif à cette deuxième condition. À titre d'exemple, si une société civile de portefeuille soumise à l'IR acquiert un
immeuble, elle peut devenir à prépondérance immobilière si la valeur de l'immeuble excède 50 % de son actif total, ce qui peut
caractériser un changement d'activité. Les plus-values latentes sur le portefeuille détenu par la société seront alors immédiatement
imposées à la date du changement. En effet, en cas de cession des parts, le régime applicable aux plus-values de cession
n'est plus le même : régime des plus-values sur valeurs mobilières avant le changement d'activité et régime des plus-values
immobilières après le changement.
Enfin, en cas de passage à l'IR, les déficits passés sont perdus. Si le dernier exercice est en perte, il est
possible d'activer le dispositif du carry back pour valoriser le déficit de l'exercice de fin d'activité en
l'imputant sur le bénéfice de l'exercice précédent.
Remarque : le changement de régime fiscal n'est pas toujours intentionnel. Ainsi, à titre d'exemple,
une SCI qui fait de la location meublée (imposée aux BIC et donc à l'IS) et qui retire les meubles du
logement passe d'une activité de location meublée à une activité de location nue. Les revenus de cette
SCI ne sont alors plus imposés dans la catégorie des BIC mais dans celle des revenus fonciers (sauf à
opter pour l'IS).
B. En cas de passage de l'IR à l'IS
Une société de personnes soumise à l'IR qui opte pour l'IS dispose d'un droit de repentir pendant cinq
ans. À l'issue de cette période, l'option devient irrévocable. Là encore, le changement de régime fiscal
emporte en principe cessation d'activité mais l'article 202 ter-I du CGI permet d'obtenir un sursis
19. Ce ne sera pas le cas par exemple d'une société à prépondérance immobilière soumise à l'IS qui se transforme en
société de personnes soumise à l'IR car le régime d'imposition des plus-values n'est pas le même selon que la société
est imposée à l'IS ou à l'IR.

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