Hors collection - Le patrimoine du chef d'entreprise - 3e - 316

CHAPITRE 4 - DÉMEMBREMENT DE LA PROPRIÉTÉ DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE
315
intérêts. Après paiement de toutes les charges, l'acquéreur de l'usufruit doit dégager une marge
bénéficiaire.
Les droits de mutation sont identiques à ceux des biens immobiliers sur lesquels portent l'usufruit ou la
nue-propriété. Le cas échéant, la cession de droits réels (usufruit, nue-propriété...) réalisée par un assujetti
agissant en tant que tel peut donc donner lieu à taxation à la TVA suivant la nature de
l'immeuble objet de la mutation (terrains à bâtir, immeubles neufs). L'acquisition de l'usufruit ou de
la nue-propriété portant sur un immeuble neuf par un assujetti agissant en tant que tel supportera
ainsi la TVA au taux de 20 %, auquel s'ajoutent les droits de mutation au taux réduit de 0,715 %. En
revanche, si l'immeuble est achevé depuis plus de cinq ans, la TVA ne sera pas due et les droits de
mutation s'élèveront à environ 5 %.
F. Impact du démembrement de propriété sur l'IFI (l'impôt sur la fortune
immobilière)
Dans le cadre de l'ISF, qui a été supprimé à compter du 1er
.
janvier 2018, les biens détenus en usufruit
étaient imposables au nom de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire
n'était donc en principe pas imposable à l'ISF10
Pour l'IFI, les actifs grevés d'un usufruit ou d'un droit d'habitation sont compris respectivement dans
les patrimoines de l'usufruitier et du nu-propriétaire suivant les proportions fixées par le barème de
l'article 669 du CGI lorsque la constitution de l'usufruit résulte de l'application des articles 757, 1094
ou 1098 du Code civil. Les biens dont la propriété est démembrée en application d'autres dispositions
ne peuvent faire l'objet de cette imposition répartie.
Ainsi, lorsque le conjoint survivant a hérité de l'usufruit suite à une donation au dernier vivant ou
dans le cadre d'une disposition testamentaire, il sera seul redevable de l'IFI sur la valeur du bien en
pleine propriété. En revanche, si le conjoint a hérité de l'usufruit sans que des dispositions particulières
aient été prises en sa faveur (dispositions de l'article 757 du Code civil), l'IFI sera partagé : le
nu-propriétaire sera redevable de l'IFI à un taux croissant avec l'âge de l'usufruitier.
Par ailleurs, si l'usufruit est détenu par la société exploitante, le montant de l'IFI est allégé dès lors que
cette société est considérée comme un actif professionnel.
G. Imposition des revenus
Les revenus perçus par l'usufruitier personne physique sont imposables au titre des revenus fonciers
dans les conditions de droit commun. Les dépenses de grosses réparations qui sont en principe à la
charge du nu-propriétaire sont toutefois déductibles chez l'usufruitier si elles n'ont pas été effectivement
supportées par le nu-propriétaire.
10. Toutefois, les biens grevés d'usufruit étaient compris dans le patrimoine respectif de l'usufruitier et du nu-propriétaire
lorsque le démembrement du droit de propriété résultait d'une vente de la nue-propriété (sous réserve toutefois que
l'acquéreur ne soit ni un de ses descendants ni l'un de ses héritiers, légataires ou donataires) ou résultait de l'usufruit
légal du conjoint survivant consécutif à des décès intervenus avant le 1er
juillet 2002.

Hors collection - Le patrimoine du chef d'entreprise - 3e

Table des matières de la publication Hors collection - Le patrimoine du chef d'entreprise - 3e