Hors collection - Le patrimoine du chef d'entreprise - 3e - 321

320
LEPATRIMOINEDU CHEF D'ENTREPRISE
Démembrement portant sur les parts de la SCI. L'opération de démembrement présentée ci-avant
peut aussi porter directement sur les parts d'une SCI soumise à l'IR qui détient l'immeuble d'exploitation.
La nue-propriété des parts de la SCI est alors détenue par le chef d'entreprise (et les membres de
sa famille) alors que l'usufruit des parts appartient à la société d'exploitation. La SCI, qui est juridiquement
propriétaire des locaux, devra alors signer un bail commercial avec la société exploitante. Le
démembrement des parts n'a pas d'incidence sur l'exécution du bail commercial.
En vertu des dispositions de l'article 238 bis K du CGI, la société qui possède les parts d'une SCI doit
déclarer la quote-part de résultats qui lui revient. Si la société exploitante détient au moins 50% du
capital de la SCI, l'immeuble loué par la SCI sera considéré comme un immeuble d'exploitation et il
pourra être amorti sur sa durée d'usage.
Remarque : il est conseillé d'éviter le démembrement ab initio qui consiste en la souscription démembrée
des parts dès la création de la SCI. Le droit des affaires prescrit en effet que tout apport en société
doit être rémunéré par des droits sociaux donnant la qualité d'associé. Or, l'article 1844-5 al 2 du
Code civil précise que l'usufruitier n'a pas la qualité d'associé et que seul le nu-propriétaire est
concerné par l'affectio societatis dans la mesure où il participe aux gains et aux pertes de la société18
.
Il est donc judicieux de faire en sorte que la société exploitante détienne également, outre l'usufruit
des parts de la SCI, quelques parts en pleine propriété pour qu'elle soit associée à part entière. Par
ailleurs, compte tenu de ce qui précède, les versements en compte courant au profit de la SCI
devraient être effectués par le nu-propriétaire qui est en principe le seul associé. En effet,
l'article L. 312-2 du Code de commerce indique qu'il faut être associé pour pouvoir réaliser des
apports en compte courant19
.
La société exploitante doit donc idéalement détenir dès la souscription de l'usufruit des parts quelques
titres en pleine propriété. En cas de donation de titres, le donateur doit conserver au moins une part
en pleine propriété.
B. 2e schéma : démembrement direct de l'immobilier avec nue-propriété
en SCI
On part d'une situation où la société exploitante est pleine propriétaire de l'immeuble d'exploitation
qui est inscrit à l'actif de son bilan. La nue-propriété de cet immeuble peut alors être cédée à une SCI
soumise à l'IR dont les parts sont détenues en pleine propriété par le chef d'entreprise20
. La société
exploitante conserve l'usufruit pour une durée déterminée.
La société exploitante, en tant qu'usufruitière pourra ensuite occuper les locaux, céder son droit d'usufruit
ou louer l'immeuble qu'elle détient en usufruit. De son côté, le nu-propriétaire pourra transmettre
la nue-propriété à titre gratuit ou onéreux.
La SCI va emprunter les capitaux nécessaires à l'acquisition de la nue-propriété et recouvrera, à
l'extinction de l'usufruit, la pleine propriété de l'immeuble sans impôt à payer.
18. Une société qui ne serait constituée qu'entre un usufruitier et un nu-propriétaire devrait dès lors être dissoute car il n'y
aurait qu'un seul associé (le nu-propriétaire).
19. Il faut également éviter une trop forte disproportion entre les apports en capital et les apports en compte courant
(CAA Versailles, 23 oct. 2007).
20. La SCI doit avoir une réelle existence juridique et comptable pour éviter une requalification sur le terrain de l'abus de
droit.

Hors collection - Le patrimoine du chef d'entreprise - 3e

Table des matières de la publication Hors collection - Le patrimoine du chef d'entreprise - 3e