Hors collection - Le patrimoine du chef d'entreprise - 3e - 324

CHAPITRE 4 - DÉMEMBREMENT DE LA PROPRIÉTÉ DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE
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Par ailleurs, il est important de faire vivre juridiquement la SCI et de lui faire tenir une comptabilité
indépendante. Idéalement, la SCI devrait détenir d'autres biens que la seule nue-propriété de
l'immeuble (par exemple un portefeuille d'actions ou d'autres actifs immobiliers).
Dans tous les cas, le dirigeant pourra profiter du démembrement pour faire donation de la nuepropriété
de l'immeuble ou des parts à ses enfants s'il souhaite transmettre à terme son patrimoine.
I - Imposition liée à la première cession de l'usufruit temporaire
Fiscalement, le troisième schéma présenté ci-dessus peut être coûteux car depuis le 14 novembre 2012,
en vertu des dispositions de l'article 13, al. 5 du CGI, le produit de la première cession à titre onéreux
d'un usufruit temporaire d'un immeuble (ou des parts sociales) est imposable à l'impôt sur le revenu
dans la catégorie à laquelle se rattachent les revenus issus de l'immeuble. Il faut également ajouter les
prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Si l'immeuble appartient à une SCI, la plus-value de cession
est répartie entre les associés au prorata de leurs parts dans le capital.
Remarque : l'apport d'un usufruit à une société entre-t-il toujours dans le champ de l'article 13-5 du
CGI ? Pour l'administration fiscale, si l'usufruit est constitué « sur la tête de la société », l'apport de l'usufruit
entre dans le champ d'application de l'article 13-5 du CGI puisque l'usufruit est alors consenti
pour une durée fixe (au maximum 30 ans s'agissant d'une société). En revanche, si l'usufruit est
préconstitué sur la tête du cédant avant la cession (par exemple à l'occasion d'une donation antérieure)
et qu'il est apporté sans limitation de durée, la cession porte sur un usufruit viager et les dispositions
de l'article 13-5 du CGI ne s'appliquent pas (l'apport relève alors du régime des plus-values)
(BOI-IR-BASE-10-10-30, 6 avril 2017, nº 90).
Exemple
Suite à une succession, la propriété d'un bien est démembrée. Par la suite, l'usufruitier viager et le nu-propriétaire
apportent conjointement leurs droits respectifs à une société :
- première hypothèse : l'apport de l'usufruit est réalisé au profit de la société sans mention de durée : l'apport n'est
pas dans le champ d'application des dispositions du 5 de l'article 13 du CGI s'agissant de l'apport d'un usufruit
viager préconstitué ;
- seconde hypothèse : l'apport de l'usufruit est consenti à la société pour une durée de quinze ans : l'apport est dans
le champ d'application des dispositions du 5 de l'article 13 du CGI s'agissant d'un apport d'usufruit pour une durée
fixe.
II - Vente de l'usufruit des parts d'une SCI
Lorsque le chef d'entreprise détient l'immeuble d'exploitation à travers une SCI soumise à l'IR, il peut
aussi décider de vendre l'usufruit des parts de cette SCI à la société exploitante. Dans ce cas, les droits
de mutation sont à payer par l'acquéreur.
La société exploitante continuera à verser les loyers (le bail commercial se poursuit) mais elle bénéficiera
également, en tant qu'usufruitière des parts, des revenus distribués par la SCI. La société exploitante
devra comptabiliser l'amortissement de l'immeuble détenu par la SCI et elle amortira également
l'usufruit des parts de la SCI. Il conviendra de s'assurer que la société exploitante a un réel avantage à
être usufruitière des parts de la SCI qui détient elle-même l'immeuble.
Il conviendra également de faire en sorte que la société usufruitière puisse effectivement bénéficier des
dividendes qui devront donc être régulièrement distribués à la société usufruitière.
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