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Attention : si la TVA a pu être déduite lors de l'acquisition de l'immeuble, la cession de l'usufruit entraîne le reversement par
vingtième de la TVA initialement déduite si l'immeuble est cédé au cours des vingt premières années sans option pour la TVA
(sauf application des dispositions de l'article 257 bis du CGI).
En revanche, la cession des parts d'une SCI n'est pas soumise à TVA car elle n'entre pas dans le
champ d'application de la TVA. Si la cession porte sur l'usufruit des parts sociales (et non sur
l'immeuble lui-même), il n'y a donc pas de reversement de TVA à opérer. Le reversement de TVA
n'apparaissant, le cas échéant, que si la SCI vend, elle-même, dans le délai de vingt ans l'immeuble
qu'elle détient.
Par ailleurs, pour éviter le risque d'une double imposition, le prix d'acquisition des parts doit être
déterminé conformément à ce qui est prévu par la jurisprudence24
.
III - Droits de succession portant sur la transmission de la nue-propriété d'un bien
Lorsque la nue-propriété d'un bien est transmise par succession, il est possible de demander un différé
du paiement des droits de succession. Un intérêt doit alors être versé au Trésor public25
§5. Risques juridiques et fiscaux associés aux opérations
de démembrement de propriété
Lorsque l'on met en place une opération de restructuration basée sur un démembrement de propriété,
il faut être vigilant quant aux risques juridiques et fiscaux qui peuvent être encourus. En effet, l'administration
fiscale peut toujours chercher à requalifier ce type d'opérations notamment sur le terrain de
l'abus de droit si elle parvient à démontrer que l'opération est fictive ou qu'elle n'a été mise en œuvre
qu'à des fins purement fiscales.
A. Abus de droit
En droit privé, l'abus de droit caractérise l'exercice d'un droit par son titulaire dans des conditions
telles que cet exercice constitue une faute pouvant être sanctionnée.
En matière d'abus de droit fiscal, il existe un texte principal qui est défini à l'article L. 64 du Livre des
procédures fiscales (LPF) et qui vise, outre les actes fictifs, les actes à buts exclusivement fiscaux qui
sont mis en œuvre en violation avec les objectifs poursuivis par le législateur.
La réforme de 2019 a créé une deuxième définition de l'abus de droit (codifée à l'article L. 64 A du
LPF) qui se superpose à celle de l'article L. 64 du LPF. Ce nouveau texte reprend quasiment la même
définition de l'abus de droit mais en précisant que celui-ci est constitué lorsque le contribuable a poursuivi
un but « principalement » fiscal et non « exclusivement » fiscal. Si l'article L. 64 du LPF prévoit des
pénalités de 80% (éventuellement réduite à 40 %), l'article L. 64 A du LPF ne prévoit aucune
sauf si le bénéficiaire
accepte que les droits de succession soient calculés sur la valeur de la pleine propriété à la date
d'ouverture de la succession.
24. Arrêt Quemener.
25. Au taux de 1,7% en 2023.

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