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L'acte constitutif d'une société doit obligatoirement être soumis à enregistrement même si les apports
sont exonérés de droits19
. Si l'acte comprend des apports de biens immobiliers, il doit être soumis à la
formalité fusionnée qui comprend à la fois l'enregistrement et la taxe de publicité foncière. L'acte doit
alors être notarié.
Par ailleurs, il faut être vigilant sur le fait que l'opération d'apport peut générer une plus-value pour
l'apporteur. La plus-value est alors imposée selon le régime des plus-values des particuliers20
ou des
plus-values professionnelles selon que l'apport est effectué par un particulier ou par une entreprise.
Plusieurs dispositifs de faveur peuvent toutefois être sollicités pour réduire voire annuler l'impôt sur
la plus-value21
.
Concernant les droits d'enregistrement, il faut distinguer les apports à titre pur et simple (A) des
apports à titre onéreux (B).
A. Apports à titre pur et simple
Les apports à titre pur et simple correspondent à des apports directement rémunérés par la remise de
droits sociaux, de parts sociales ou d'actions. En vertu des dispositions de l'article 810 bis du CGI, ces
apports sont en principe exonérés de droits d'enregistrement s'ils sont effectués à la création de la
société.
Les apports effectués au cours de la vie de la société sont soumis au seul droit fixe de 375 € (500 € si le
capital est supérieur à 225 000 €). Par ailleurs, en cas d'apport d'un immeuble soumis à la TVA, les
droits de mutation ne sont pas dus22
.
L'exonération de droits s'applique également en cas d'apport d'un immeuble à une société non
soumise à l'IS et en cas d'apport d'un immeuble entre sociétés soumises à l'IS23
.
Remarque : la loi prévoit désormais la gratuité de l'enregistrement de la plupart des actes qui se
rapportent aux opérations réalisées lors de la constitution et pendant la vie des sociétés. En revanche,
lorsqu'une personne physique apporte un fonds de commerce, un immeuble ou des droits immobiliers
(usufruit, nue-propriété, servitudes réelles...) à une société soumise à l'IS, les droits de mutation sont à
payer24
. Ainsi, lorsque l'apport porte sur un fonds de commerce, les droits s'élèvent à 3 % sur la fraction
de l'apport comprise entre 23 000 € et 200 000 € et à 5 % au-delà de 200 000 €.L'apport d'un
immeuble par un particulier à une société soumise à l'IS est taxé au taux de 5 %.
Il est toutefois possible de ne pas payer ces droits si l'apporteur s'engage à conserver les titres reçus en
contrepartie de son apport pendant une durée d'au moins trois ans25
. En cas d'apport d'un immeuble
(ou de droits immobiliers), cette exonération suppose toutefois que cet immeuble soit compris dans
l'apport de l'ensemble des éléments d'actif immobilisé affecté à l'activité professionnelle. C'est donc
essentiellement lorsque l'immeuble d'exploitation est apporté en même temps que le fonds de
19. CGI, art. 635-1, 5º et 6º.
20. Il s'agira du régime des plus-values immobilières si l'apport porte sur un immeuble ou sur des droits immobiliers ou du
régime des plus-values mobilières si l'apport porte sur des valeurs mobilières ou des droits sociaux.
21. CGI, art. 151 octies, 151 octies B, 151 nonies II à IV, 150-0 B et 150-0 D.
22. CGI, art. 810, IV et 810 bis, al. 1.
23. Les droits sont toutefois à payer lorsqu'un bien qui a été antérieurement exonéré de droits (ou enregistré au droit fixe)
est par la suite apporté à une autre société soumise à l'IS.
24. CGI, art. 809-I-3.
25. CGI, art. 810-III.

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