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II - Cession d'un immeuble par une SCI dont les parts sont démembrées
La plus-value de cession est déterminée au niveau de la SCI (donc en fonction des dates d'acquisition
et de cession de l'immeuble) mais elle est imposable au nom des associés présents à la date de la
cession de l'immeuble. Il faut se référer aux statuts de la société (ou éventuellement à une convention
extra-statutaire signée avant la cession) pour savoir qui est imposé. Lorsque les statuts limitent les
droits de l'usufruitier aux seuls résultats courants, la plus-value (et l'imposition) revient au nu-propriétaire.
Si les statuts donnent à l'usufruitier des droits sur le résultat courant et sur le résultat exceptionnel,
c'est ce dernier qui sera imposé54
.
D. Assiette du prélèvement
L'assiette du PFU est constituée par la plus-value brute après imputation des éventuelles pertes et
imputation, le cas échéant, de l'abattement fixe de 500 000 € pour les dirigeants partant en retraite.
Les moins-values sont imputables sur les plus-values réalisées la même année. Il n'est pas possible de
choisir l'année d'imputation des moins-values. Les moins-values réalisées au cours des dix années
antérieures sont également imputables.
E. Option pour l'imposition au barème progressif de l'IR
Les contribuables qui réalisent des plus-values de cession sur valeurs mobilières peuvent annuellement
et de façon expresse et irrévocable opter pour l'imposition au barème progressif de l'IR. Cette option,
qui peut être exercée chaque année, est globale et s'applique à l'ensemble des revenus (dividendes...)
et plus-values qui entrent dans le champ d'application du PFU. Il n'est donc pas possible d'exercer une
option partielle pour certains produits ou pour certaines plus-values. Dans la plupart des cas, le PFU
est toutefois préférable à une imposition au barème progressif de l'IR.
En cas d'option pour l'imposition au barème progressif de l'IR, les abattements pour durée de détention
de droit commun ou renforcés (voir ci-après) peuvent s'appliquer mais uniquement sur les titres
acquis ou souscrits avant le 1er
ments de prix (dès lors que ce complément porte sur des titres acquis ou souscrits avant le 1er
201855
).
La plus-value imposable au barème progressif de l'IR doit alors être imputée d'un abattement pour
durée de détention56
. Cet abattement s'applique sur les gains nets provenant de la cession d'actions,
de parts de sociétés ou de droits démembrés portant sur ces actions ou parts (usufruit ou nuepropriété).
Les abattements s'appliquent aux plus-values après imputation des moins-values.
Remarque :d'une manière générale, concernant les dividendes et compte tenu de l'abattement de
40 %, l'imposition selon le barème progressif de l'IR est intéressante pour les contribuables qui relèvent
de la tranche à 11%. En matière de plus-values, tout dépend du niveau de l'abattement pour
durée de détention des titres.
54. Les exonérations et abattements de droit commun sont applicables. L'exonération au titre de la résidence principale est
possible si l'immeuble est occupé par un associé de la SCI. L'abattement pour durée de détention est calculé au niveau
de la société. Ainsi, lorsque la société a détenu l'immeuble plus de 22 ans, chaque associé bénéficiera de l'exonération
d'IR quelle que soit la durée de détention des parts sociales.
55. L'administration peut toujours tenter de requalifier sur le terrain de l'abus de droit un complément de prix en salaires
s'il n'est en réalité que la contrepartie d'une activité professionnelle exercée par le cédant dans la société.
56. CGI, art. 150-0 D.
janvier 2018. Les abattements s'appliquent également sur les compléjanvier

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