d e s s i t u a t i o n s c o n c r è t e s C * Stratégie Une stratégie d'optimisation de la transmission est à établir. Cette stratégie ne doit pas être guidée uniquement par un souci d'économie fiscale. Elle doit prendre en compte d'autres facteurs tels que : - la volonté véritable des intéressés de se dessaisir de tel ou tel bien ; - les équilibres budgétaires de chacun des foyers concernés ; - l'opportunité ou non, pour des enfants mineurs, de recevoir des actifs importants. Il n'en demeure pas moins que les enjeux fiscaux doivent inciter à agir. Un schéma d'optimisation pourrait s'articuler de la façon suivante : - utiliser les avantages procurés par les donations entre vifs et y compris en faveur des enfants mineurs ; - afin d'améliorer la qualité et la cohérence du patrimoine immobilier, il sera peut-être judicieux de céder certains lots immobiliers à des tiers et utiliser le produit des cessions pour acquérir de nouveaux biens immobiliers et/ou constituer des actifs financiers ; - ré-endetter tout ou partie du patrimoine immobilier locatif afin d'optimiser fiscalement les revenus et bénéficier d'un levier de développement ; - envisager une modification du régime matrimonial des époux Philibert ; - éventuellement pour ce qui concerne les revenus du patrimoine immobilier, opter pour le régime fiscal plus favorable de l'impôt sur les sociétés ; - bloquer dans des contrats d'assurance-vie les actifs échus aux enfants en garantie des opérations de ré-endettement énoncées ci-dessus. D * Les simulations financières Les suggestions concernant la restructuration et l'optimisation fiscale du patrimoine immobilier doivent être basées sur des simulations financières comparatives dont le schéma est le suivant : - simulation de la situation actuelle sur une durée de 15 à 20 ans : * calcul des revenus immobiliers nets perçus après impôts, * chiffrage du coût de la transmission ; - simulation de la situation optimisée sur une durée identique : * calcul des revenus immobiliers en tenant compte de l'incidence de l'endettement (dont les modalités doivent être judicieuses), * calcul de la valorisation du placement du produit de la cession (net d'éventuelle plus-value à payer). 115