L e c o n s e i L e n g e s t i o n d e p a t r i m o i n e A * Analyse En cas de décès de M. Faugert, les droits de succession seront importants (une seule héritière, patrimoine taxable important). À la marge, les revenus fonciers de M. Faugert subissent un prélèvement fiscal d'environ 50 %. En conséquence, la rentabilité nette du patrimoine immobilier (hors résidence principale) est d'environ moins de 2 %. Sa tranche marginale d'IFI est relativement élevée. Globalement, le revenu net d'impôts de M. Faugert suffit très largement à couvrir son de train de vie. M. Faugert ne paraît plus avoir de centre d'intérêt dans la région SudOuest. B * Diagnostic La problématique principale est l'optimisation de la transmission du patrimoine. En apportant une solution à cette problématique il serait judicieux de répondre aux autres préoccupations : - Comment optimiser la situation fiscale de M. Faugert (revenus et IFI) ? - Comment rationaliser et développer le patrimoine immobilier (restructuration du patrimoine) ? C * Stratégie L'idée est de transmettre la majeure partie du patrimoine immobilier à Christiane et Nicolas. Une partie des biens immobiliers peut faire l'objet de donation, une autre partie pourrait être vendue à Christiane et Nicolas qui achèteraient au moyen de crédit à travers des structures telles que des SCI. Afin de préparer et d'optimiser la transmission du patrimoine entre Christiane et son fils, il serait judicieux de prévoir que Nicolas soit associé au processus (en pleine propriété ou en nue-propriété). Il pourrait être envisagé de céder à des tiers l'immobilier pour investir dans d'autres biens situés dans le périmètre d'intérêt de la famille Faugert. 118