L e c o n s e i L e n g e s t i o n d e p a t r i m o i n e Par exemple : un épargnant constitue petit à petit un capital financier pour acquérir dans 10 ans un bien immobilier. Si l'épargne financière est rémunérée à 4 % net alors que les prix de l'immobilier progressent chaque année en moyenne de 8 %, l'épargnant perdra peu à peu du terrain dans sa course à l'investissement immobilier et n'atteindra jamais son objectif. Ce phénomène plaide pour un achat immobilier immédiat à l'aide d'un crédit, ce qui permettra d'indexer l'épargne-projet sur l'évolution des prix de la classe d'actif convoitée au final. C'est une opération de Plan d'Épargne Logement « à l'envers » qui est souvent préférable à la souscription d'un véritable Plan d'Épargne Logement. L'optimisation de l'effet de levier Dans les exemples précédents, l'optimisation de l'effet de levier procuré par un crédit dépend de deux éléments : - le rendement (revenus et plus-value) de l'investissement qui doit être le plus élevé possible. Ce qui revient à dire que le prix d'acquisition du bien de rapport doit être le moins élevé possible ; - le crédit dont le taux doit être le plus bas possible. En d'autres termes, la ressource pour investir doit être la moins chère possible. Pour financer des biens de rapports, les fonds propres sont rarement la ressource la moins chère car il est possible d'en obtenir un rendement net supérieur au coût d'un crédit après incidence fiscale. On comprend aisément que c'est le différentiel favorable entre le taux créditeur et le taux débiteur qui concourt à l'optimisation de l'effet de levier. Mieux vaut placer à 6 % et emprunter à 3 % que l'inverse ! En conséquence, non seulement l'investisseur devra rechercher le meilleur rendement pour son investissement, mais il devra être attentif à financer avec des ressources les moins chères possible. Cette première condition est fondamentale mais insuffisante pour que l'effet de levier trouve son plein développement. Deux autres conditions sont importantes à réaliser : - le différentiel doit être important en valeur absolue. Il doit donc s'appliquer sur des en-cours les plus importants possible ; - le résultat final étant la somme des différentiels annuels, il est souhaitable de bénéficier le plus longtemps possible de ces séries de différentiels. 206