L e s L e v i e r s p o u r d é v e L o p p e r * le crédit est amortissable sur 15 ans (option 2) ; * ou bien le crédit est à remboursement in fine du capital au terme de 15 ans (option 3). La pression fiscale commune aux trois situations est de l'ordre de 50 %. Pour la clarté de la démonstration, ni les loyers ni la valeur du patrimoine immobilier ont été réévalués. Comparaison de l'enrichissement selon les trois options : L'enrichissement (C) résulte de la différence entre la valeur de patrimoine nette acquise au terme de l'opération (B) et le coût net entraîné par l'acquisition de ce patrimoine (A). Avec crédit Option 1 Sans crédit Montant de l'investissement Versement sur épargne Emprunt obtenu Loyer bruts perçus pendant 15 ans Charges de prêt (intérêts) Coût ou gain fiscal A - Charges de trésorerie Valeur de l'immobilier au terme Encours du crédit à rembourser Valeur de l'épargne au terme B - Valeur du patrimoine au terme C - Enrichissement TRI annuel (1 000) 600 (300) (700) 1 000 1 000 300 2 % Option 2 amortissable (1 000) (1 000) 1 000 600 (156) (189) (745) 1 000 (1 000) 1 800 1 800 1 055 2,80 % Option 3 In fine (1 000) (1 000) 1 000 60 (300) (150) (850) 1 000 (1 000) 1 800 1 800 950 3,20 % Commentaires sur les Taux de Rendement Interne (TRI) : On remarque que la solution qui offre l'enrichissement maximum en valeur absolue (option 2) extériorise un TRI inférieur à la solution numéro 3. Cela s'explique par le fait que l'option 3 consomme plus de trésorerie en valeur absolue mais les flux s'étagent plus favorablement que pour la solution 2. C'est donc l'option 3 qui est réellement la plus performante. Le chapitre suivant apporte d'autres précisions sur le TRI qui est un indicateur précieux pour comparer différentes options entre elles. 211