L e c o n s e i L e n g e s t i o n d e p a t r i m o i n e - en finançant avec des ressources qui coûtent le moins cher possible (taux le plus bas, intérêts déductibles offrant le meilleur retour d'impôt) ; - le différentiel optimum généré par ce couple doit se reproduire le plus longtemps possible sur l'en-cours le plus élevé. L'attention de l'investisseur immobilier est souvent captée par la recherche de la meilleure rentabilité brute. Les aspects fiscaux et les effets de crédit sont trop souvent négligés. Le savoir-faire du conseiller patrimonial peut apporter une valeur ajoutée dans un domaine primordial pour le patrimoine des investisseurs. Un enjeu important : pour un investissement immobilier, sur une durée de 20 ans, l'enrichissement final peut aller du simple au triple selon la fiscalité, le mode de détention et son financement. Que dire si l'investissement dure 30 ou 50 ans comme il est souvent constaté pour ce type d'opération. On rencontre dans le patrimoine des clients d'importants biens immobiliers locatifs dont l'encours de crédit est éteint. Ces actifs représentent des masses de capitaux mono productifs alors qu'ils pourraient être bi ou tri-productifs. En d'autres termes, 100 d'actifs immobiliers libres de dette pourraient faire 200 voire 300 d'actifs grâce à la création d'une dette bancaire. Le patrimoine immobilier locatif est un champ important de l'ingénierie patrimoniale et financière. En combinant habilement le financement, le choix de la fiscalité et des structures de détention et le mode de sortie, il est possible de faire gagner beaucoup d'argent aux clients, de les fidéliser pour longtemps et ainsi de générer des profits pérennes. Deux cas pratiques illustrent cette méthode : Cas no 1 : La problématique de M. Grandin M. Grandin, 62 ans est veuf et a deux enfants. Il détient en direct depuis 30 ans un patrimoine immobilier de 2 000 ke avec un rendement locatif brut de 10 % (loyers bruts 200 ke - charges 20 ke). Les crédits ayant financé cette acquisition à l'origine sont totalement remboursés. M. Grandin souhaite optimiser sa fiscalité et transmettre ses biens à ses enfants. Nota : les lecteurs avisés pourront juger que le taux de rendement locatif évoqué dans cet exemple est très élevé et ne correspond pas à la réalité du moment. 252