Amphi LMD - Cours de droit des biens - 2e - 176

176 Cours de droit des biens
307 - Valeur de l'usufruit. Un usufruit étant moins qu'une propriété,
au moins par sa durée, sa valeur a vocation à être inférieure à celle de la
propriété pleine et entière de la chose. L'observation est importante,
notamment en matière fiscale, où le montant d'une taxation dépend de
la valeur des biens concernés. Pour appliquer les règles en cause, l'administration
fiscale a établi un barème, qui dépend de l'âge de l'usufruitier
personne physique ou, dans le cas où l'usufruit est constitué pour une
durée fixe, de la durée prévue ou prévisible de l'usufruit. Ce barème ne
s'applique pas en toute matière (Cass. 1re
civ., 21 mai 1997, nº 95-15950).
Code général des impôts
Art. 669. - I. - Pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité
foncière, la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par une
quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après :
[...] II. - L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la
propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction
et sans égard à l'âge de l'usufruitier.
308 - Rapports du nu-propriétaire et de l'usufruitier. On enseigne
classiquement que l'usufruitier dispose seulement d'un droit réel sur la
chose et non de droits personnels contre le propriétaire - et inversement,
le propriétaire ne disposant pas de droits personnels contre l'usufruitier.
Le propriétaire ne s'oblige pas à faire en sorte que l'usufruitier puisse exercer
son droit, il doit seulement subir l'exercice de l'usufruit et ne pas nuire
àl'usufruitier (comme il ne doit pas nuire aux titulaires de droits réels sur
la chose d'autrui, en général). Aussi, « l'usufruitier ne peut agir contre le
nu-propriétaire pour le contraindre à exécuter les grosses réparations
nécessaires à la conservation de l'ensemble soumis à l'usufruit » (v. par ex.
Cass. 3e
civ., 10juill. 2002, nº 00-22158 ; v. égal. l'article 609, exposé infra,
nº 322 ; sur la cessation de l'usufruit en cas d'abus de l'usufruitier, v. égal.
infra, nº 331). L'analyse conduit cependant parfois à des résultats gênants
(d'où l'intérêt en pratique de stipulations autorisant, au contraire, des
actions réciproques). De fait, la jurisprudence est d'ailleurs plus nuancée.
Elle admet ainsi que « le nu-propriétaire peut, pendant la durée de l'usufruit,
contraindre l'usufruitier à effectuer les réparations d'entretien tendant
à la conservation de l'immeuble » (Cass. 1re
Bull. civ. I, nº 175). De même, en cas d'atteinte à la substance de l'usufruit,
le nu-propriétaire peut « le contraindre à réparer le dommage causé à la
chose [cette action étant] ouverte du jour où le fait a été commis et le préjudice
éprouvé » (Cass. 1re
civ., 10juill. 1963 : Bull. civ. I, nº 383). De
manière plus générale, des actions au terme de l'usufruit sont possibles
(Cass. civ., 17juill. 1911 : DP 1911, 1, 457, à propos d'une réparation effectuée
par l'usufruitier à la place du nu-propriétaire).
civ., 21 mars 1962 :
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