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256 Cours de droit des biens
dès lors indemniser le vendeur, selon le choix de ce dernier, soit du prix de la
réalisation (main-d'œuvre et matériaux), soit de la plus-value procurée au fond
(laquelle n'est ici pas nulle).
De manière étonnante, la Cour de cassation exclut l'indemnisation de l'usufruitier
: Cass. civ., 4 nov. 1885 : S. 1886, I, 113. Il est vrai que l'article 599 prévoit que
«l'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité
pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la
chose en fût augmentée », mais ce texte ne concerne que les améliorations,
alors que l'article 555 ne les concerne pas (v. supra, nº 453).
Les parties peuvent conventionnellement interdire au propriétaire de demander
la destruction. Lorsqu'une clause en ce sens a été introduite dans un contrat de
bail, le locataire pourra ainsi réaliser des incorporations dont le bailleur ne
pourra exiger la démolition à ses frais. En l'absence d'une telle clause, le locataire
sera en revanche exposé à la démolition, en ce sens qu'il n'est pas de
bonne foi au sens de l'article 550 (il sait qu'il ne possède pas « comme propriétaire,
en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices », mais
qu'il est un simple détenteur précaire sans droit sur la chose). V. par ex.
Cass. 3e
civ., 29 mars 2000, nº 98-15734 ; Cass. 3e
2000, nº 98-15734.
457 - Présomption (C. civ., art. 553). Au regard de ce qui précède, la
preuve de la situation dans laquelle on se trouve peut poser difficulté. Le
plus souvent «plerumquefit », les constructions sont le fait d'une personne
qui est à la fois propriétaire de l'immeuble et des matériaux employés dans
sa construction. Le Code en tire une présomption simple : « Toutes constructions,
plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont
présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire
n'est prouvé » (art. 553). C'est donc au tiers qu'il revient de prouver que les
constructions ont été faites, le cas échéant par lui, avec des matériaux lui
appartenant.
458 - Moment de l'accession. L'accession se produit en principe de
plein droit dès que l'incorporation a lieu. Lorsque le bien est loué, la solution
est cependant écartée pour des raisons essentiellement pratiques. On
ne veut pas que les aménagements du locataire qui caractérisent une accession
du propriétaire empêchent le premier de les modifier ou les enlever
avant la fin du bail au motif qu'il n'en est plus propriétaire. Aussi la jurisprudence
décide-t-elle que l'accession est en pareil cas différée à la fin du
bail (v. Cass. 3e
civ., 2 avr. 2003, nº 01-17017, à propos d'une indemnité
d'assurance pour cause d'incendie revenant au locataire au motif que « le
bailleur n'acc[ède] à la propriété des améliorations réalisées dans les lieux
loués par le locataire qu'à la fin du bail et qu'avant cette issue, il n'avait
vocation à aucune prétention à ce titre » ; une solution similaire est applicable
en cas d'usufruit : Cass. 3e
civ., 11 oct. 1968 : Bull. civ. III, nº 377;
Cass. 3e civ., 13 avril 2023, nº 22-10487). Il faut alors distinguer entre la
civ., 4 oct. 1972, nº 71prorogation,
qui prolonge le bail en cours et empêche donc l'accession
tant que le bail n'a pas pris fin (rappr. Cass. 3e
civ., 29 mars 2000, 12 juill.
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