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36 Cours de Droit des biens
perte des droits réels. Le pouvoir réglementaire doit se contenter de régir
les modalités d'exercice.
L'article 34 prévoit aussi que « La loi fixe les règles concernant : [...] les sujétions
imposées par la défense nationale aux citoyens en leur personne et en
leurs biens [...] » et qu'elle « fixe également les règles concernant [...] les nationalisations
d'entreprises et les transferts de propriété d'entreprises du secteur
public au secteur privé ».
Dans la pratique de la V
e République, le pouvoir réglementaire n'a que peu
impacté le droit civil des biens. Les textes de 1804 ont toujours, à ce jour, valeur
législative, sans qu'il soit venu à l'esprit du pouvoir réglementaire de modifier
par décret ces textes de loi antérieurs à 1958 et qui, seraient-ils de régime,
demeurent éminemment symboliques. Quant au Conseil constitutionnel, il
tolère de toute façon que le pouvoir législatif légifère « au-delà des principes »
ou hors de son domaine, dès lors que le pouvoir réglementaire peut ensuite agir
en déclassement de la loi s'il le souhaite en vertu de l'article 37 de la Constitution
(Cons. const., 30 juill. 1982, nº 82-143 DC, Loi sur les prix et revenus).
53 - Diversité des lois et règlements. La réglementation des biens est
très riche et croissante. Lois et règlements multiplient en effet les règles
spéciales s'appliquant à certaines catégories de biens. Il n'est plus possible
aujourd'hui de les présenter avec le droit civil des biens : c'est d'un « droit
spécial des biens » qu'il faut alors parler. Le droit des biens s'est tout simplement
spécialisé avec le temps - le XX
e siècle marquant une incroyable
accélération. Le Code civil reste la matrice, le droit commun : ainsi le
droit fiscal ou le droit de la construction se réfèrent-ils à l'immeuble
mais ne le définissent pas ; par défaut, la définition civile s'applique donc.
Mais n'étudier que le Code civil ne permet plus de connaître le régime
concret et pratique des biens.
Il en va ainsi, par exemple, de l'immeuble rural, objet civil s'il en est : il est pourtant
régi par un Code particulier (le Code rural et de la pêche maritime) pour
déterminer les formes d'exploitation dont il peut faire l'objet, le statut du fermage
et les différentes locations, les droits d'exploiter, les possibilités de
préemption en cas de vente, la pâture du troupeau... L'immeuble commercial,
quant à lui, est régi par le Code de commerce : apport de l'immeuble en société,
conclusion d'un bail commercial attribuant au locataire un droit au
renouvellement... L'immeuble d'habitation est essentiellement régi, pour les
logements vides, par la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989. La copropriété des
immeubles bâtis fait quant à elle l'objet d'une législation spécifique (L. nº 65557,
10 juill. 1965, maintes fois modifiée).
De nombreux autres codes touchent directement le droit des biens : ainsi du
Code de l'urbanisme et le Code de la construction et de l'habitation (pour l'exercice
du droit de construire sur un immeuble), du Code de l'environnement (pour
la réglementation des activités polluantes et le sort des déchets), du Code de la
consommation (pour l'acquisition et la protection liée aux biens de consommation),
du Code du patrimoine (pour les biens classés et les monuments historiques),
ou encore du Code général de la propriété des personnes publiques (pour
les servitudes sur biens publics)... Sans oublier le Code pénal, qui réprime les
atteintes aux biens, ou les règlements de police administrative (c'est le cas de
l'arrêté d'insalubrité interdisant l'occupation d'un logement) et le droit de la

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