Annales corrigées et commentées - Droit des obligations - L2 - 8e - 47

part, qu'en dépit de la qualité de professionnel de l'immobilier
de la société Mitchun, les vendeurs avaient sciemment
accepté la clause négociée par laquelle ils avaient donné,
ensemble avec l'acquéreur, mandat exprès au notaire de
notifier le droit de rétractation de l'article L. 271-1 précité à
la société Mitchun, d'autre part, que les vendeurs ne justifiaient
d'aucune erreur sur l'objet de la société acquéreur
ni de conditions de négociation et de signature propres à
établir qu'ils n'auraient pas négocié les termes du contrat
et ne démontraient pas que la clause prévoyant le droit de
rétractation serait une clause de style, enfin, que les termes
« acquéreur non professionnel » figurant dans la clause litigieuse
avaient pour effet de conférer un droit de rétractation
à l'acquéreur, clairement identifié comme étant la société
Mitchun, la cour d'appel en a déduit à bon droit que M. E...
et Mme
H... ne pouvaient contester le droit de rétractation
qu'ils avaient contractuellement conféré à celle-ci ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
OBSERVATIONS DU CORRECTEUR (Th. Goujon-Bethan)
L'arrêt est rendu en matière de vente et porte, en apparence, sur l'application
d'un article spécifique à la vente immobilière. Toutefois, cela ne doit pas occulter
le fait que la décision soulève des questions très classiques de droit commun
des contrats telles que la liberté contractuelle, la formation du contrat
assortie d'un délai de rétractation, l'ordre public, la réalité du consentement
et l'interprétation du contrat. La difficulté du sujet, si elle existe, est de parvenir
à remettre en perspective la solution de l'arrêt avec tous ces éléments de
la théorie générale du contrat. De plus, l'arrêt invite à réinvestir le champ de
la validité du contrat à partir du sort d'une clause et non de l'intégralité de
l'opération contractuelle.
Le plan du commentaire est dicté par le raisonnement de la Cour de cassation
; il ne présente donc pas de difficulté d'élaboration.
La liberté contractuelle n'autorise pas seulement les parties à écarter le jeu de règles
supplétives. Elle leur permet également de se rendre applicables des règles, même
impératives, hors de leur champ d'application légal. C'est ce dont témoigne un
arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 5
décembre 2019, publié au Bulletin et sur le site internet de la juridiction. La haute juridiction
y précise que les parties peuvent se conférer contractuellement une faculté
de rétractation, et ce par la simple reproduction d'une disposition légale instaurant
une telle faculté au profit d'une autre catégorie de parties.
En l'espèce, en 2014, des particuliers vendent un immeuble à un acquéreur professionnel.
Le contrat comprend une clause instituant, en faveur de l'acquéreur, une
faculté de rétractation dans les mêmes termes que le droit de rétractation consacré
au profit de l'acquéreur non professionnel par l'article L. 271-1 du Code de la
construction et de l'habitation. La société acquéreur exerce ce droit de rétractation.
Les vendeurs, estimant que l'acquéreur professionnel ne pouvait se prévaloir d'une
telle faculté, réclament en justice le paiement d'une clause pénale.
La cour d'appel rejette la demande. Les vendeurs se pourvoient en cassation. À l'appui
de leur pourvoi, ils soutiennent en substance, d'une part, que la cour d'appel a
violé l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation en faisant bénéficier
de ces dispositions un acquéreur professionnel, estimant comme inopérant le fait
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L'accroche du commentaire pose
la solution et intéresse le lecteur.
La date a son importance
pour éviter tout commentaire
anachronique : en l'occurrence,
ce sont les dispositions antérieures
à la réforme de 2016 qui ont
vocation à s'appliquer.

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