Mémentos - Droit public des biens - 18e - 163

CHAPITRE 10 - La gestion du domaine privé
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d'autorisation (CE, 3juin 1932, Dulaurens Prétecille). Il faut signaler néanmoins que le
contentieux des redevances d'occupation des logements mis à la disposition des
étudiants par les CROUS relève de la juridiction administrative « nonobstant l'appartenance
des locaux en cause au domaine privé des offices d'HLM » (CAA Paris, 3 mars
1992, CROUS de Créteil). De même, le contentieux des concessions de logement (qui
n'ont de concession que le nom) accordées à certains fonctionnaires, en raison d'une
« nécessité absolue de service » ou de l'« utilité de service », appartient au juge administratif
(CE, 2janv. 1959, Lecomte).
Pour ce qui concerne les contrats d'occupation du domaine privé, ils sont régis par les
règles du droit commun, en particulier la réglementation des baux commerciaux
(C. com., art. L. 145-1 et s.), ou des baux ruraux (C. rur., art. L. 415-11). Le bail emphytéotique
régi par les articles L. 451-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime
n'est quant à lui utilisable qu'en dehors du champ d'application du bail emphytéotique
administratif, c'est-à-dire en particulier pour des utilisations purement privées. Il reste
que la présence dans le bail d'une clause exorbitante du droit commun entraînerait sa
requalification en contrat administratif (voir par exemple, jugeant que le fait qu'une
clause déroge au statut des baux emphytéotiques en limitant le droit de libre cession
du cocontractant ne suffit pas, à lui seul, à emporter la qualification de clause exorbitante
du droit commun : Cass. 1re
civ., 6juill. 2011, Société Oséo Financement). La Cour
de cassation a par ailleurs précisé qu'une convention d'occupation précaire portant sur
le domaine privé de l'État ne saurait s'analyser en une clause exorbitante du droit
commun écartant la compétence du juge judiciaire pour statuer sur l'expulsion de
l'occupant (Cass. 3e
civ., 2 févr. 2005, Office national des forêts c/ Nijean ; T. confl.,
20 févr. 2008, Verrière).
Toutefois, certains de ces contrats obéissent à des règles particulières. Ainsi, les baux
immobiliers du domaine privé des différentes personnes publiques sont régis par les
dispositions des articles L. 2222-1 à L. 2222-5 du Code général de la propriété des
personnes publiques. Pour ce qui est des collectivités locales, on rappellera simplement
que les baux emphytéotiques administratifs introduits par la loi du 5 janvier 1988
peuvent aussi porter sur les dépendances de leur domaine privé.
En tout état de cause, les écarts entre les redevances demandées par une personne
publique à un occupant de son domaine public et les loyers exigés en contrepartie de
l'utilisation de son domaine privé doivent être justifiés par des éléments objectifs, tels
que les caractéristiques des locaux (Cass. 1re
civ., 13 mai 2014, CGT). Et, comme on l'a
déjà signalé, le juge administratif a transposé aux locations le principe d'incessibilité
des biens publics à un prix inférieur à leur valeur (CE, 28 sept. 2021, CCAS de Pauillac):
« une personne publique ne peut légalement louer un bien à une personne poursuivant
des fins d'intérêt privé pour un loyer inférieur à la valeur locative de ce bien, sauf si cette
location est justifiée par des motifs d'intérêt général et comporte des contreparties
suffisantes ».
Par ailleurs, lorsque le titre d'occupation arrive à expiration, ce sont les règles de l'accession
qui s'appliquent aux ouvrages éventuellement réalisés par l'occupant et non le
régime des biens de retour, en l'absence de toute dévolution de service public (CE,
23juill. 2014, Société Fibres).
Pour ce qui est du choix de l'occupant privatif du domaine privé, une récente réponse
ministérielle a considéré que l'intervention de la jurisprudence Promoimpresa (CJUE,

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