Mémentos - Droit de l'urbanisme - 19e - 135

CHAPITRE 2 - Les règles locales d'urbanisme
135
préemption urbain, les ZAD, les ZAC, sites patrimoniaux remarquables, les zones
avec seuil de densité, les secteurs d'application de la taxe d'aménagement, les
zones soumises au recul du trait de côte ou les périmètres d'instauration du permis
de démolir, etc. ;
- un ensemble de règles instaurées par d'autres législations qui ont un impact sur les
conditions de l'urbanisation comme le plan des zones à risque (naturels ou technologiques),
les secteurs soumis à nuisances, le schéma d'assainissement, la protection
des captages, les sols pollués ou les secteurs concernés par des obligations de
débroussaillement, etc.
B - Des approches complémentaires
331. Le PLU permet d'instaurer des règles complémentaires, adaptées aux objectifs
pour le territoire ou d'identifier des zones affectées à certaines utilisations particulières
d'occupation du sol et de l'espace. En plus des zones de préemption et des modalités
de mise en œuvre de la taxe d'aménagement (vu infra et identifiables en annexe), il
peut déterminer des densités et un ensemble de périmètres spécifiques.
1) L'instauration des densités et des volumes
332. La maîtrise de la densité urbaine est déterminante quant aux caractéristiques de
l'évolution globale de l'urbanisation, elle peut répondre à l'objectif d'une ville
compacte, à favoriser une gestion viable des services publics, de l'eau, des transports,
des déchets, des énergies et des divers réseaux, elle contribue aussi à la création et à la
modulation du paysage ainsi que des formes urbaines. Le droit de l'urbanisme a
permis de dissocier le droit de construire du droit de propriété avec l'instauration du
plafond légal de densité en 197532
, neutralisé puis supprimé33
. Alors même que l'optimisation
de la densité urbaine des espaces est au nombre des objectifs majeurs des
politiques urbaines (art. L. 101-2-1), les évolutions intervenues ont modulé les règles
de gestion des densités urbaines, jusqu'à la suppression du COS34
.
Le SCOT permet d'intégrer les données de densité urbaine pour déterminer les orientations
de densification, favorisant ainsi la lutte contre l'artificialisation, tandis que le règlement
du PLU fixe la hauteur, le volume, le gabarit ou la densité des constructions par
zone ou sous-zone du règlement, tout en intégrant les multiples adaptations possibles.
a) Leur détermination
333. La densité elle-même est définie comme le rapport entre la surface de plancher
de cette construction et la surface de terrain d'implantation. La détermination de la
surface de plancher repose sur un calcul global effectué à partir de « la somme des
surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à
1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment » en tenant compte
--
32. C. urb., art. L. 112-1 ancien : « au-delà du plafond le droit de construire relève de la collectivité ».
33. L'article 50 de la loi SRU en supprime l'instauration pour l'avenir, puis l'article 12 de l'ordonnance
nº 2015-1174 du 23 septembre 2015.
34. Ord. nº 2011-1539, 16 nov. 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte
dans le droit de l'urbanisme - L. nº 2014-366, 24 mars 2014.

Mémentos - Droit de l'urbanisme - 19e

Table des matières de la publication Mémentos - Droit de l'urbanisme - 19e