Mémentos - Droit de l'urbanisme - 19e - 193

CHAPITRE 4 - L'urbanisme opérationnel
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autorisée ainsi que, le cas échéant, les prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales
imposées (art. D. 311-11-1 et s.).
Le concédant peut aussi charger le concessionnaire d'acquérir les biens nécessaires pour
l'opération par voie d'expropriation ou de préemption. Les terrains peuvent constituer
l'apport de l'un des partenaires de l'opération.
Les immeubles expropriés en vue de la réalisation de l'opération peuvent être cédés de
gré à gré et sans aucune formalité par l'expropriant à l'aménageur, à condition que le
prix de vente soit au moins égal au prix d'achat majoré des frais exposés par l'expropriant
(art. R. 311-10, 2º).
b) La réalisation des aménagements et des équipements
496. Les travaux à réaliser sont généralement répartis en fonction de leur nature et du
programme préétabli. Il est possible de distinguer parmi ceux-ci la viabilité primaire
(reliant la ZAC au tissu urbain), la viabilité secondaire (desserte et viabilité de la zone)
et la viabilité tertiaire (liée aux équipements propres à chaque construction).
Seul le coût des équipements publics nécessaires aux besoins des habitants et usagers de
la zone peut être mis à la charge de l'aménageur. En cas d'échelonnement dans le
temps de la réalisation de la zone, la mise en œuvre des équipements fait l'objet d'une
répartition établie dès la première phase par l'autorité approuvant l'opération.
497. Lorsqu'une construction est édifiée sur un terrain n'ayant pas fait l'objet d'une
cession, location ou concession d'usage consentie par l'aménageur de la zone, une
convention conclue entre la collectivité et le constructeur précise les conditions dans
lesquelles celui-ci participe au coût d'équipement de la zone. La convention constitue
une pièce obligatoire du dossier de permis de construire ou de lotir.
c) La cession des terrains équipés
498. Les cessions ou concessions d'usage des terrains à l'intérieur de la ZAC sont
précisées par un cahier des charges comportant notamment le nombre de mètres
carrés de surface de plancher autorisés, au besoin, la densité minimale de constructions
par secteur, ainsi que les prescriptions applicables pour la durée de réalisation
de la zone (art. L. 311-6)7
.L'approbation du cahier des charges fait l'objet de mesures
de publicité en mairie ou à l'EPCI et au recueil des actes administratifs (art. D. 311-111).
Ces dispositions approuvées sont opposables aux décisions d'urbanisme
(art. D. 311-11-2).
En principe, les terrains sont vendus après leur équipement, mais la commercialisation
peut intervenir avant l'achèvement des travaux. La cession peut recouvrir plusieurs
modalités telles que la vente, le bail à construction ou la concession d'usage.
Si les propriétaires acquéreurs ou les bénéficiaires de bail ou concession veulent réaliser
des divisions ultérieures à l'intérieur de leur lot, ils doivent obtenir les autorisations spécifiques
: c'est le cas pour le permis d'aménager ou la déclaration préalable pour lotir.
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7. Le Cahier des charges s'impose aux parties, même si pour l'administration ses dispositions sont caduques
: Cass. 3e
civ., 4 mars 2021, nº 19-22987.

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