Mémentos - Droit des biens - 14e - 171

CHAPITRE 8 - L'indivision
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Les présomptions légales ont pour but de faciliter la preuve de la mitoyenneté. La
première est posée par l'article 666 du Code civil : « Toute clôture qui sépare des héritages
est réputée mitoyenne. » Il s'agit d'une présomption simple, ce même article
prévoit la preuve contraire qui n'est pas applicable au mur de soutènement44
. Elle est
générale, et la corrélation est faite avec l'article 653 du Code civil, qui présume mitoyens
dans les villes et les campagnes les murs de séparation des fonds.
268. La présomption de mitoyenneté peut tomber dans deux cas :
- en présence d'une preuve contraire par titre (indiquant la propriété privative d'un
des voisins sur la clôture) ou par prescription ;
- en présence de «marque contraire ». L'article 654 du Code civil énumère les cas de
marque de non-mitoyenneté.Il s'agit de particularités de la construction qui indiquent
que le mur a été établi par un seul des deux voisins ou d'indices tenant à la
configuration des fonds. Les usages de construction ne sont pas les mêmes quand
les murs sont privatifs ou mitoyens, notamment en matière d'écoulement d'eau ou
d'aménagements favorisant l'ancrage de constructions s'appuyant sur le mur ou
même décoratif. Le Code civil donne plusieurs exemples de présomptions de nonmitoyenneté
(C. civ., art. 666, al. 2 : pour les fossés, lorsque la levée ou le rejet de la
terre se trouve d'un côté seulement du fossé ; C. civ., art. 654 : lorsque la sommité
du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté et présente de l'autre un
plan incliné). Également la présence ou l'absence de chaperons, filets et autres
corbeaux de chaque côté du mur constituent des indices sur la nature mitoyenne ou
non du mur (C. civ., art. 654, al. 2). En revanche, ces marques de non-mitoyenneté ne
sont que des présomptions simples qui s'inclineront devant une prescription ou un
titre contraire.
B - La perte de la mitoyenneté
269. Forme de propriété, la mitoyenneté ne se perd pas par non-usage. La Cour de
cassation l'a rappelé très clairement : « La mitoyenneté constitue un droit de propriété
indivise, lequel ne se perd pas par le non-usage [...] »45
. Mieux, si un des immeubles
contigus disparaît, elle est remplacée par une indivision, comme l'a précisé la Cour de
cassation après la destruction d'un des immeubles contigus reconstruit en recul : « La
mitoyenneté supposant l'existence de deux immeubles contigus, lorsque l'un d'eux
disparaît, les effets attachés par la loi à la mitoyenneté cessent ; laissant seuls subsister
ceux résultant de l'indivision »46
.La réunion des deux fonds mitoyens en un seul
entraîne la disparition de la mitoyenneté.
270. La perte de la mitoyenneté résulte, en général, de la faculté d'abandon que le
Code civil laisse aux propriétaires. Les articles 656 et 667 du Code civil précisent que
si les charges de la mitoyenneté apparaissent excessives par rapport à son utilité, son
abandon est possible. C'est un moyen d'échapper à des charges lourdes et
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44. Cass. 3e
civ., 26 janv. 2022, nº 20-14580.
45. Cass. 3e civ., 19 févr. 1985 : Bull. civ. III, nº 37 ; RDI 1985, p. 339, obs. Bergel J.-L.
46. Cass. 3e civ., 18 mai 1994 : Bull. civ. III, nº 107.
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