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profit d'une organisation en association syndicale. La loi du 13 juillet 2006, réformée
par la loi nº 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au
vieillissement, a introduit un chapitre IV bis à la loi du 10 juillet 1965 relatif à la « résidence-services
».
L'article 1-1 de la L. 1965 créé par la loi ÉLAN regroupe de nouvelles règles relatives au
point de départ du statut :
- s'il s'agit d'un immeuble existant : en vertu de l'alinéa 1er
de l'article 1-1 l'application
du statut se fera « à compter du premier transfert de propriété d'un lot » ;
- s'il s'agit d'un immeuble à construire : l'alinéa 2 de l'article 1-1 prévoit que « le fonctionnement
de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de
copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot ». Dès lors, la copropriété
n'existe pas pendant la période de construction et ce sont les règles issues
du droit commun et du droit de la construction qui s'appliquent.
Le régime de la copropriété met en place une organisation de la copropriété d'une part
(section 1) et assure le fonctionnement des organes de la copropriété d'autre part
(section 2).
Section 1
L'organisation de la copropriété
282. Elle repose sur le règlement de copropriété, sur le syndicat et sur les organes de la
copropriété.
1* LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
283. Il est rendu obligatoire par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965. Sa nature juridique,
objet de discussions doctrinales, est complexe. Il peut être qualifié d'acte mixte
tenant à la fois du contrat et du statut. En effet, il est un document contractuel liant
tous les copropriétaires, mais il est obligatoire et certaines de ses clauses sont imposées
par le législateur. La réforme de 2019 a renforcé le caractère d'ordre public de la loi.
Les dispositions impératives augmentent (art. 1, 1-1, 4, 9-1, A). La jurisprudence
semble favorable à la qualification contractuelle, mais ce point pourrait évoluer. Il faut
en déduire qu'il est opposable à tout copropriétaire, que la violation du règlement
ouvre droit aux autres copropriétaires de demander la destruction des ouvrages
réalisés, et que l'interprétation du règlement est calquée sur celle des contrats (C. civ.,
art. 1188 et s.). L'ambiguïté de sa nature se retrouve dans les modes d'établissement
du règlement de copropriété4
. Ce dernier peut être établi conventionnellement ou
par une décision de justice. En pratique, il est souvent rédigé unilatéralement par le
promoteur, en cas de vente en état futur d'achèvement, ou par le propriétaire qui
--
4. Atias C., « Le règlement de copropriété avant la copropriété », Defrénois, 30 sept. 2012, nº 18, p. 871.
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