Mémentos - Droit des biens - 14e - 185

CHAPITRE 9 - La copropriété des immeubles bâtis
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établi pour les seuls besoins de la publicité foncière10
.D'aucuns estiment que l'état
descriptif de division a une valeur contractuelle comme le règlement de copropriété.
Ces deux positions tranchées méritent sans doute d'être nuancées. En effet, l'état
descriptif peut faciliter l'interprétation du règlement de copropriété lorsque certaines
de ses dispositions se révèlent obscures.
Les autres clauses facultatives peuvent être relatives à l'exercice de droits accessoires
aux parties communes. Le plus souvent, le règlement prévoit des règles de fonctionnement
du syndicat, des dispositions relatives à l'organisation et aux pouvoirs de l'assemblée
générale, à l'organisation, au fonctionnement et aux pouvoirs du conseil syndical.
Le règlement peut aussi prévoir les modalités de représentation d'un syndicat secondaire
auprès du conseil syndical principal en présence de copropriété d'une taille certaine. Il
peut également contenir des clauses relatives à la conclusion des contrats comme les
contrats d'assurance.
La modification du règlement de copropriété est possible mais difficile, car c'est un acte
grave. La majorité est donc celle de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir la
majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix pour toute
modification concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
Pour les autres modifications, comme le changement de destination de l'immeuble ou
de l'usage des parties privatives, l'article 26 alinéa 2 impose l'unanimité.
B - Les effets du règlement de copropriété
289. Il convient de distinguer ses effets à l'égard des copropriétaires et à l'égard des
ayants cause à titre particulier.
1) Les effets à l'égard des copropriétaires
290. Le règlement de copropriété a force obligatoire pour ce qui est de ses clauses
licites à l'égard des copropriétaires et de leurs ayants cause universels ou à titre
universel, quelle que soit la manière dont il a été établi. La publicité n'est pas nécessaire
pour qu'il leur soit opposable. Par conséquent, chaque copropriétaire est en
droit de demander son application : fourniture des prestations prévues, respect de ses
dispositions par les autres copropriétaires.
Il entre en vigueur à la date d'acquisition du lot par le copropriétaire, cette dernière vaut
adhésion au règlement. S'il est adopté par une décision d'assemblée générale, il est
applicable après l'expiration du délai de contestation de l'assemblée générale.
Il est analysé comme un contrat et, par conséquent, il ne peut pas remettre en cause des
droits acquis, il n'a pas d'effet rétroactif.
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10. Charliac H., actualisation Masson-Daum C., JCl. Civil, art. 544 à 577, fasc. 22, « Statut de la copropriété,
règlement de copropriété », nº 32.

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