Mémentos - Droit des biens - 14e - 191

CHAPITRE 9 - La copropriété des immeubles bâtis
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L'article 15 de la loi est modifié pour créer une action en responsabilité civile du syndic
en cas de préjudice causé au syndicat (carence, inaction du syndic). Elle est engagée par
le président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical par plusieurs copropriétaires
représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.
2) Le conseil syndical
301. Longtemps facultatif, le conseil syndical existe de plein droit en vertu de
l'article 21 alinéa 1er
de la loi modifiée par la loi nº 2015-990 du 6 août 2015. Il
énonce : « Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic
et contrôle sa gestion ». Cependant, l'article 21, avant dernier alinéa, prévoit que
l'assemblée générale peut, par une délibération spéciale, voter à la majorité de
l'article 26 de la loi de ne pas instituer un conseil syndical.
302. Sa composition peut être précisée par le règlement de copropriété. Dans le
silence du règlement, ce qui est la situation la plus courante, l'assemblée générale
peut alors statuer, ce qui est également très rare. La loi et le décret précisent les
personnes éligibles et leur mode de désignation. Sont éligibles les copropriétaires et
les associés d'une société civile immobilière copropriétaire, les conjoints, les partenaires
(pacs), les usufruitiers, les ascendants et descendants des copropriétaires. En revanche,
le concubin du copropriétaire ne peut pas être élu membre du conseil syndical.
Le nombre des membres du conseil syndical n'est pas fixé par la loi. Dans le silence du
règlement de copropriété, la jurisprudence considère que ce nombre ne peut pas être
inférieur à trois, il ne peut pas être composé d'une seule personne. La Cour de cassation
a précisé le 6 octobre 2010 (nº09-15248)à l'occasion de la démission des membres du
conseil syndical que ce dernier n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des
sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit. Les membres non démissionnaires
ne sont pas concernés par la réélection des nouveaux membres du conseil syndical.
La désignation des membres du conseil syndical est individuelle. Pour être élu, il faut
faire acte de candidature. Un ou plusieurs suppléants peuvent être désignés. Si l'assemblée
générale n'a pas écarté l'existence d'un conseil syndical et si elle ne parvient pas à
désigner ses membres, le juge saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic
peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical.
303. Le fonctionnement du conseil syndical est libre. Il élit en son sein un président.
Les membres du conseil syndical sont bénévoles. Cependant, les honoraires des techniciens
auxquels le conseil fait appel et ses frais de fonctionnement sont à la charge du
syndicat.
Le mandat des membres du conseil syndical, nommés par l'assemblée générale, ne peut
pas excéder trois années, il est renouvelable. Ils peuvent être révoqués dans les mêmes
conditions qu'ils sont nommés.
Ces organes remplissent chacun des fonctions nécessaires au bon fonctionnement de la
copropriété.

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