Mémentos - Droit des biens - 14e - 193

CHAPITRE 9 - La copropriété des immeubles bâtis
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308. Il dispose, ensuite, de pouvoirs propres définis par l'article 18. Il est responsable
de l'administration de l'immeuble, de sa conservation et de son entretien. En cas
d'urgence, il doit faire procéder à des travaux nécessaires à sa sauvegarde. Les exemples
ne manquent pas : travaux d'étanchéité, remise en l'état des canalisations d'eau
ayant éclaté, travaux de chauffage, lutte contre les insectes, xylophages, etc. Pour
exercer ces pouvoirs, il n'a pas besoin d'une décision votée par l'assemblée, ce qui ne
l'autorise pas pour autant à empiéter sur les prérogatives de cette dernière, il doit tenir
compte des décisions votées si elles existent. L'article 31 du décret précise les fonctions
du syndic à l'égard du personnel du syndicat : il l'engage et le congédie, il fixe les
conditions de travail. En revanche, l'assemblée générale est seule compétente pour
fixer le nombre et la catégorie des emplois. Le syndic est donc le seul à avoir autorité
sur le personnel du syndicat. Cependant si le règlement de copropriété prévoit une
procédure d'autorisation préalable par l'assemblée générale avant le licenciement du
personnel, cette disposition doit être respectée et les salariés licenciés peuvent s'en
prévaloir16
.
309. Il est chargé de représenter le syndicat. Il le fait dans les actes de la vie civile qui
concernent la commande des travaux d'entretien, mais aussi les travaux urgents et
l'engagement ou le licenciement du personnel. Les actes conclus par le syndic obligent
le syndicat à l'égard des contractants (fournisseurs, personnels...). Si le syndic est allé
au-delà de ses pouvoirs, les cocontractants pourront se réclamer de la théorie du
mandat apparent, mais le syndic engage sa responsabilité vis-à-vis du syndicat. Il représente
le syndicat en justice. L'article 55 du décret pose alors le principe d'une habilitation
nécessaire, votée en assemblée. Une autorisation du syndicat, votée en assemblée
n'est pas nécessaire pour les actions en défense.
310. Le syndic supporte des obligations au plan administratif et au plan comptable et
financier. Ses obligations administratives ne sont pas négligeables. Il doit convoquer
l'assemblée générale des copropriétaires. Elle doit se tenir au moins une fois par an. Il
établit la liste des copropriétaires et la tient à jour (D. 1967, art. 32). Il détient les
archives du syndicat, notamment les procès-verbaux des assemblées, l'état descriptif de
division, le règlement de copropriété, documents de justice relatifs au syndicat... Il tient
à jour le carnet d'entretien de l'immeuble (art. 18). L'ordonnance de 2019 reformule
l'article 18, I pour clarifier les conditions de la conservation des archives relatives au
syndicat des copropriétaires. L'article 18-2 nouveau entend assurer une portabilité des
documents dématérialisés de la copropriété de l'ancien syndic vers le nouveau. La loi
ÉLAN ajoute un article 18-1-1 qui oblige les syndics professionnels à signaler au procureur
de la République les faits constitutifs de diverses infractions pénales relevant des
procédures de police spéciale de lutte contre l'habitat indigne.
311. Sur le plan comptable et financier, il règle les dettes du syndicat, il recouvre les
charges de copropriété. Il n'est pas tenu de faire des avances de fonds pour le
syndicat, il doit donc prévoir des provisions pour les travaux. Il tient la comptabilité du
syndicat. Il a l'obligation d'ouvrir d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du
syndicat (obligation encore étendue par la réforme) sur lequel sont versées sans délai
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16. Cass. ass. plén., 5 mars 2010, nº 08-42843 : JCP G 2010, chron. Droit des biens, 1162, nº 19, obs.
Périnet-Marquet H.

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