Mémentos - Droit des biens - 14e - 240

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MÉMENTOS - DROIT DES BIENS
pendant le bail, qui dure également de 18 à 99 ans, en supporte les charges et frais
d'entretien. À la fin du bail, le bailleur devient propriétaire des constructions, sans
indemnité à verser, sauf clause contraire.
446. Le bail à réhabilitation est une déclinaison du bail à construction. Introduit par
une loi du 31 mai 1990, il a pour but non la construction mais la remise en état des
immeubles en vue de la location à usage d'habitation. Conclu pour une durée
minimum de douze ans, il confère pendant cette durée un droit réel immobilier au
preneur qui ne peut être qu'une personne morale. Celle-ci « s'engage à réaliser dans
un délai déterminé des travaux d'amélioration sur l'immeuble du bailleur et à le
conserver en bon état d'entretien et de réparations de toute nature en vue de louer
cet immeuble pendant la durée du bail » (CCH, art. L. 252-1). Le contrat doit indiquer
« la nature des travaux et leurs caractéristiques techniques et le délai de leur exécution
» (CCH, art. L. 251-1, al. 2). À la fin du bail, les améliorations ainsi réalisées bénéficient
au bailleur sans que le preneur ne puisse exiger une indemnisation.
3* LE BAIL RÉEL IMMOBILIER ET LE BAIL RÉEL SOLIDAIRE
447. Le bail réel immobilier (BRI) a été créé par l'ordonnance nº 2014-159 du
20 février 2014 relative au logement intermédiaire (CCH, art. L. 254-1 à L. 254-9). Ce
bail de longue durée (dit « bail réel immobilier relatif au logement ») est destiné à
favoriser la construction de logements à des prix abordables. Ce dispositif vise à favoriser
l'accession à la propriété de ceux qui ne bénéficient pas d'un accès au parc social
mais qui ne peuvent financer une acquisition dans le parc privé en raison de ses prix
élevés. La technique est la suivante : le propriétaire foncier conclut le bail avec un
promoteur qui construit ou réhabilite des logements intermédiaires. Le bailleur reste
propriétaire du sol tandis que le preneur dispose d'un droit de propriété sur les constructions
le temps du bail longue durée (entre 18 et 99 ans). À l'issue du bail, le bailleur
retrouve la propriété du bâti et le preneur ne peut pas réclamer d'indemnité pour
amélioration, sauf stipulations contraires.
448. Le bail réel solidaire (BRS), instauré par l'ordonnance nº 2016-985 du 20 juillet
2016, est un bail par lequel un organisme foncier solidaire consent à un preneur, pour
une durée comprise entre 18 et 99 ans, des droits réels en vue de la location ou de
l'accession à la propriété de logements avec s'il y a lieu obligation pour ce dernier de
construire ou réhabiliter des constructions existantes (CCH, art. L. 255-1). Les organismes
fonciers solidaires conservent la propriété foncière sur le bien, et les preneurs
bénéficient de la propriété immobilière (ils sont propriétaires des constructions (logements)
mais locataires des terrains sur lesquels ils sont construits.). Ces logements
sont destinés, pendant toute la durée du contrat, à être occupés à titre de résidence
principale.

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