Mémentos - Droit des biens - 14e - 28

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MÉMENTOS - DROIT DES BIENS
B - Les droits réels
17. La chose n'est admise qu'indirectement au rang des biens, au sens juridique, parce
qu'elle fait l'objet d'un droit. Ainsi sont des biens les droits qui portent sur une chose.
Les droits réels sont des droits ou pouvoirs exercés directement par une personne sur
une chose (res = chose). Le droit réel est défini comme le bénéfice juridique qu'une
personne retire directement de tout ou partie de l'utilité d'une chose : ce n'est donc
pas un droit exercé à l'encontre d'une autre personne, mais un droit exercé sur une
chose. Le droit réel est un rapport juridique immédiat et direct entre une
personne et une chose.
18. La loi distingue droits réels principaux et droits réels accessoires :
- les droits réels principaux portent sur la chose elle-même (leur titulaire a le
pouvoir d'en retirer tous les avantages ou une partie de ceux-ci) : droit de propriété
(usus, fructus, abusus) et ses démembrements qui ne confèrent qu'une partie des
prérogatives attachées au droit de propriété, tel l'usufruit, la servitude, les baux de
longue de durée ou des droits de jouissance spéciale ;
- les droits réels accessoires portent sur la valeur de la chose. Ce sont des garanties
accordées par un débiteur à son créancier contre les risques d'insolvabilité. Ces
droits ne sont que l'accessoire d'une créance qui est la relation principale (par
exemple un prêt). Ils peuvent porter sur des immeubles (hypothèque) ou des
meubles (gage pour les biens corporels, nantissement pour les biens incorporels
comme le fonds de commerce). Ces droits réels accessoires ne permettent pas
d'user de la chose du débiteur mais de faire servir cette chose à la garantie de sa
créance. Cette caractéristique explique qu'ils soient traités au titre des sûretés
réelles et non en droit des biens.
19. Pendant longtemps, on a considéré que les droits réels étaient déterminés de
manière limitative par la loi, avant d'admettre leur liberté de création. Après une
première décision datant de 18344
, dans un important arrêt « Maison de Poésie »du
31 octobre 20125
, la Cour de cassation a reconnu qu'un propriétaire puisse consentir
« un droit réel conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale de son bien », droit qui
n'entre pas dans la catégorie nommée des droits réels principaux. La cour confirme
ainsi la possibilité de créer conventionnellement des droits réels, sous réserve du
respect des règles d'ordre public. Un propriétaire peut donc volontairement constituer
un droit réel au profit d'un tiers, en dehors de la liste des droits prévus par la loi, tel en
l'espèce un droit de jouissance et d'occupation au profit d'une fondation. Il doit s'agir
d'une jouissance restreinte, spécifique autre que celle accordée par un autre démembrement
du droit de propriété (usufruit, droit d'usage ou d'habitation, servitude). La
haute juridiction ne précise pas en revanche la nature de ces droits réels de jouissance,
ce qui soulève des interrogations quant à leur régime juridique. La doctrine propose
plusieurs qualifications (démembrement sui generis ou droit de superficie notamment)
alors que l'arrêt se contente de préciser que le droit réel de jouissance librement créé,
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4. Arrêt Caquelard (Req., 13 févr. 1834) suivi de plusieurs décisions.
5. Cass. 3e
civ., 31 oct. 2012, nº 11-16304 : Lucas F.-X., « L'autonomie de la volonté, sources de droits
réels principaux », JCP 2012, 1400 ; d'Avout L., « La liberté de création des droits réels aujourd'hui »,
D. 2013, note 53.

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