Mémentos - Droit des biens - 14e - 76

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MÉMENTOS - DROIT DES BIENS
sol ne peut pas être approprié, c'est une chose qui n'appartient à personne. L'espace
aérien reste indéfini, pourtant, il ne s'étend pas à l'infini, la propriété vers le haut
connaît des limites.
1) Les prérogatives du propriétaire
98. Elles s'exercent à la fois de façon positive et négative.
De façon positive,l'alinéa 2 de l'article 552 du Code civil précise que le propriétaire
peut faire des plantations et constructions sur son fonds. Ce droit s'accompagne d'une
présomption de propriété à son profit : toutes les constructions et plantations sur son
fonds lui appartiennent, sauf preuve contraire (C. civ., art. 553). Cette approche reste
celle du droit romain selon laquelle la propriété d'un fonds de terre emporte la propriété
du dessus, et celle du dessous à l'infini. Le droit ne considère plus la propriété de
manière linéaire : l'idée que la propriété est une parcelle plane exprimée par un plan
est dépassée.
La valeur de la surface, pour ne pas être niée, s'enrichit de plus en plus de la valeur de
l'espace : la propriété du dessus devient essentielle, donnant toute sa valeur à la
propriété. Ainsi, au-delà des constructions et plantations, le propriétaire peut décider
de dissocier la propriété du sol et celle de l'espace du dessus, exploitant ainsi sa valeur.
Le développement, sur le fondement de la dématérialisation du droit de superficie
(v. infra, nº 450 et s.), d'un droit sur les volumes en est la preuve10
. Ce droit est un droit
à construire, il reste incorporel tant que la construction n'est pas achevée. La
reconnaissance d'une propriété en volumes remet indirectement en cause le caractère
accessoire de l'appropriation de l'espace situé au-dessus du fonds11
. Cette
appréhension de la propriété en volumes donne une dimension différente à la notion
de propriété du dessus. La dissociation de la propriété du sol et du dessus est illustrée
par le fait que l'administration expropriant le propriétaire peut se contenter de
l'expropriation de la partie de l'espace aérien dont elle a besoin. Cette hypothèse
montre, premièrement, que le propriétaire se voit reconnaître la propriété de l'espace
du dessus et, deuxièmement, que ce droit de survol peut donner à une expropriation
donnant lieu à indemnisation. Cette dernière chiffre la valeur de l'espace du dessus. En
principe, la propriété en volume qui est un mode particulier de répartition de la propriété
ne constitue pas un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété même si la
division en volume s'accompagne de l'organisation d'un groupement de propriétaires.
De façon négative, les prérogatives du propriétaire sont des droits d'opposition et
d'interdiction. En effet, pour ne plus être considérée comme s'étendant à l'infini, la
propriété du dessus confère néanmoins le pouvoir de s'opposer à toute intrusion
d'autrui. L'article 552 permet au propriétaire de s'opposer à tout usage par les tiers de
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10. Savatier R., « La propriété des volumes dans l'espace et la technique juridique des grands ensembles
immobiliers », D. 1979, chron. 103 ; Goubeaux G., Abstraction et réalisme dans la détermination de
l'objet de la propriété immobilière, Et. A. Weill, 1983, Dalloz-Litec, p. 279 ; en droit administratif,
Gaudemet Y., Les constructions en volume sur le domaine public, journ. R. Savatier, 1990, PUF,
p. 135.
11. Simler Ph., Copropriété et propriété en volumes : antinomie ou symbiose ?, et. P. Catala, 2001, Litec,
p. 679, spéc. p. 687. La proposition de repenser le droit de copropriété à travers la notion de
propriété en volumes se voit opposer des limites : Fournier, « Division en volumes et copropriété : un
lot de copropriété ne peut pas être divisé en volumes », JCP N 1999, 422.
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