Mémentos - Droit des biens - 14e - 86

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MÉMENTOS - DROIT DES BIENS
a) Les conditions d'application de l'article 555 du Code civil
118. La première condition s'attache à la nature des constructions.L'article 555
suppose qu'elles soient neuves18
. Les améliorations apportées à des constructions
existantes dépendent du régime des impenses (v. infra, nº 218). La notion de
plantation, quant à elle, ne suscite pas de difficultés.
La seconde condition est relative aux parties en cause. La construction doit être le
fait d'un tiers,l'article 555 est très précis sur ce point. L'hypothèse est donc celle d'une
nouvelle construction réalisée par un possesseur sans droit sur le fonds qui se trouve par
la suite évincé par le véritable propriétaire. Apparemment surprenante, l'hypothèse n'est
pas un cas d'école, le possesseur peut être un acquéreur dont le titre est annulé ou
résolu après l'édification de l'édifice, celle d'un bénéficiaire d'une promesse de vente
qui ne lève pas l'option. La référence à la notion de tiers semble exclure toutes les constructions
réalisées par des parties associées par un lien de droit. Ceci explique que
l'article 555 ne s'applique pas à l'usufruitier, l'article 599, alinéa 2 du Code civil est
supposé régler cette question. L'usufruitier ne peut pas réclamer à la cessation de l'usufruit
une indemnité pour les améliorations qu'il a apportées, même si la valeur de la
chose s'en trouve augmentée. Cette solution, sévère, concerne également les constructions
et les plantations réalisées par l'usufruitier. Ce dernier ne peut pas les enlever et il
ne touche pas d'indemnités. Le bénéficiaire d'une attribution préférentielle réunit la
double qualité de constructeur et de propriétaire, par conséquent, il ne peut pas se
prévaloir de l'article 555 du Code civil. L'article 555 ne s'applique pas davantage dans
les relations entre époux mariés sous un régime de communauté ; dans ce cas, le
compte des récompenses permet de rétablir l'équilibre entre les masses de biens en cas
de construction d'un édifice commun sur un terrain propre. La Cour de cassation précise
encore que les règles de l'accession ne s'appliquent pas aux récompenses. En revanche,
lorsque les époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens, l'article 555,
alinéa 1 du Code civil est applicable, mais pas ces deux derniers alinéas car le droit des
régimes matrimoniaux reprend son empire pour régler les créances entre les époux. La
première chambre civile de la Cour de cassation a jugé le 2 septembre 202019
qu'en
présence d'une convention tacite entre des concubins que le financement et la construction
d'un immeuble sur le terrain de l'un des concubins par l'autre correspondant à la
contribution aux dépenses de la vie courante du couple, l'article 555 du Code civil ne
peut s'appliquer. Le concubin constructeur ne peut plus être considéré comme un tiers.
Cette jurisprudence fait naître, en marge de la loi, en raison d'une volonté commune
informelle et implicite des concubins, une obligation de contribution aux dépenses de
la vie courante. À défaut d'une telle volonté, vérifiée en l'espèce, la jurisprudence dans
le respect de la législation sur le concubinage continuera-t-elle à considérer que l'accession
peut jouer entre concubins puisque ces derniers sont étrangers l'un à l'autre ?
L'application de l'article 555 du Code civil est encore exclue dans le cadre de l'indivision
qui dispose d'un texte particulier, l'article 815-13 du Code civil. Dans le cas des régimes
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18. Cass. 3e
civ., 9 sept. 2021, nº 20-15713 : D. 2022, p. 452, Roussel F. ; Périnet-Marquet H., « Chronique
19. Cass. 1re civ., 2 sept. 2020, nº 19-10477 : Bull. civ. III, nº 39 ; Hartman F., « Un nouvel obstacle à
du droit des biens », JCP G 2021, I 1140, spéc. nº 4.
l'indemnisation du concubin solvens sur le fondement de l'article 555 du Code civil : les dépenses de
la vie commune », D. 2020, 2444 ; Périnet-Marquet H., « Chronique du droit des biens », JCP N
11 déc. 2020, 1254, spéc. nº 3.

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