Mémentos - Droit des biens - 14e - 87

CHAPITRE 3 - L'étendue du droit de propriété
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matrimoniaux de communauté comme dans celui de l'indivision, l'indemnisation repose
sur le mécanisme des impenses et pas sur celui de l'accession. Ce qui vaut pour l'indivision
vaut pour la copropriété.
Les effets de l'article 555 du Code civil varient, quant à eux, en fonction de la bonne foi
ou de la mauvaise foi du constructeur.
b) Les effets de l'article 555 du Code civil
119. L'accession conduit à reconnaître l'acquisition des ouvrages entièrement construits
ou plantés par le propriétaire du sol. Cette acquisition de propriété est facultative
en cas de mauvaise foi du constructeur, elle est obligatoire en cas de bonne foi de ce
dernier. L'article 550 du Code civil définit la notion de bonne foi en faisant référence à
la bonne foi du possesseur. Ce dernier est réputé être de bonne foi en présence d'un
juste titre, titre translatif dont il ignorait les vices ou plus largement lorsqu'il se croyait
propriétaire du fonds au moment de l'édification des constructions. La Cour de cassation
apprécie la bonne foi à partir de ces éléments (C. civ., art. 550).
En présence d'un constructeur de mauvaise foi, le propriétaire du fonds bénéficie
d'une option : exiger la démolition des constructions ou en acquérir la propriété. Il peut
exiger la démolition des constructions aux frais du constructeur et sans aucune indemnité
(art. 555, al. 2). Le constructeur de mauvaise foi peut, en outre, être condamné à
verser des dommages-intérêts en cas de préjudice subi par le propriétaire du fonds. Il
peut décider de conserver les constructions. Il doit alors une indemnité au constructeur.
Son évaluation est précisée par l'alinéa 3 de l'article 555, elle est la même si le constructeur
est de bonne foi.
En présence d'un constructeur de bonne foi, le propriétaire du fonds ne peut pas lui
demander la suppression des constructions et doit lui verser l'indemnité (art. 555, al. 4).
L'alinéa 3 de l'article 555 suggère différentes méthodes d'évaluation de l'indemnité due.
La Cour de cassation précise qu'elle est évaluée au jour où le juge statue. La jurisprudence
précise que le propriétaire choisit librement l'une ou l'autre, le juge est lié par ce
choix. Il est interdit au juge de se substituer au propriétaire qui n'a pas opté. L'indemnisation,
fondée sur le principe des dettes de valeur, peut représenter : la somme correspondant
à celle du fonds augmentée de valeur par les constructions, la somme correspondant
au coût des matériaux et le prix de la main-d'œuvre estimés à la date du
remboursement, compte tenu de l'état des constructions, plantations et ouvrages.
Libre de son choix, le propriétaire opte pour la moindre des deux sommes entre le coût
des matériaux et de la main-d'œuvre au jour du paiement et la plus-value acquise par le
fonds. La Cour de cassation a précisé en revanche que l'article 555, alinéa 4 ne
s'applique pas aux moins-values. Autrement dit, le tiers constructeur n'est tenu
d'aucun remboursement si la construction a dévalué le bien20
.
120. Le constructeur ne bénéficie d'aucun privilège pour lui garantir le paiement de sa
créance. Cependant, le propriétaire doit payer comptant et, surtout, il dispose d'un
droit de rétention sur les constructions, plantations, ouvrages jusqu'à complet paiement,
même s'il est de mauvaise foi.
--
20. Cass. 3e
civ., 12 oct. 2011, nº 10-18175 : D. 2012, p. 2128, à propos d'une « moins-value d'encombrement
» du fait du coût afférent à la démolition d'une construction de médiocre qualité.
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