Mémentos - Droit des contrats spéciaux - 6e - 137

CHAPITRE 8 - Leseffetsdu contratde bail
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414. L'action en garantie contre les vices cachés. Si ces conditions sont réunies, le
preneur peut agir en garantie des vices cachés. Cependant, le bailleur peut s'exonérer
en démontrant que le vice a été causé par un cas de force majeure. Le législateur
n'impose aucun délai pour agir en garantie des vices cachés et n'offre pas au preneur
un choix entre une action rédhibitoire ou estimatoire. La jurisprudence offre néanmoins
ce choix au locataire. Le preneur peut donc demander la résolution du bail ou
la diminution du loyer en fonction de la gravité du vice.
b) Les aménagements conventionnels
415. L'allégement conventionnel de la garantie contre les vices cachés. Les
parties disposent de la faculté d'aménager contractuellement l'obligation de garantie
des vices cachés du bailleur, l'article 1721 n'étant pas une disposition d'ordre public.
Cette faculté offerte aux parties ne peut toutefois pas supprimer la garantie due par
le bailleur. L'allégement est donc possible, mais la dispense est interdite10
. Lorsque
des aménagements sont prévus, ils ont pour but de restreindre l'obligation du bailleur.
Dans de rares hypothèses, une clause peut augmenter l'obligation du bailleur. Les
clauses limitatives sont inefficaces si le bailleur est de mauvaise foi, c'est-à-dire s'il
connaissait l'existence du vice avant la signature du contrat.
2) La garantie d'éviction
416. La garantie contre l'éviction du preneur. Les articles 1723 à 1727 du Code
civil protègent le preneur des troubles de jouissance causés par le fait personnel du
bailleur (a) et le fait des tiers (b).
a) Du fait personnel du bailleur
417. La garantie contre les troubles de droits et de faits. Le bailleur doit assurer au
preneur la jouissance paisible du bien pendant l'intégralité de la durée du bail selon
l'article 1719, 3º du Code civil. Le bailleur ne doit pas, par son fait personnel, troubler la
jouissance paisible du locataire. Le locataire est garanti contre les troubles de droit et de
fait qui sont personnellement causés par le bailleur. L'article 1723 du Code civil précise
notamment que le bailleur ne peut pas « changer la forme de la chose louée » sans
l'accord du locataire. La forme de la chose comprend son aspect matériel et la destination
convenue dans le bail. Cet article vise tant la chose en elle-même que ses accessoires.
418. L'exception à la garantie d'éviction contre les troubles causés par le bailleur.
La garantie d'éviction du fait personnel du bailleur n'est toutefois pas absolue.
Selon l'article 1724 du Code civil, le locataire doit supporter les désagréments provoqués
par les réparations urgentes qu'il est impossible de reporter. Si les travaux
durent plus de 40 jours, une diminution temporaire du loyer peut être obtenue. En
outre, la garantie d'éviction du fait personnel du bailleur ne joue pas pour la modification
de l'environnement du bien. Par exemple, un centre commercial qui loue des
boutiques à diverses enseignes n'est pas tenu de garantir le locataire contre le
trouble lié à l'installation d'une enseigne concurrente en face de la boutique louée,
sauf disposition spéciale du contrat11
.
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10. Cass. soc., 25 oct. 1946 : RTD civ. 1947, p. 65, obs. Carbonnier J.
11. Cass. 3e
civ., 13 juin 2001, nº 99-17985 : Gaz. Pal. juill. 2002, nº 208, p. 10, note Mornet S.

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