Mémentos - Droit des contrats spéciaux - 6e - 47

CHAPITRE 1 - Lescaractèresdu contratde vente
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1) La lésion immobilière
80. Le domaine. Par principe, le droit des contrats est indifférent à la lésion. Par
exception, l'équilibre des prestations est contrôlé en matière immobilière. Ainsi, la
lésion dans la vente immobilière est définie à l'article 1674 du Code civil, qui énonce
que « si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble,
il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément
renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré
donner la plus-value ». Grâce à cette disposition, si le prix payé par l'acheteur est inférieur
aux sept douzièmes de la valeur du bien immobilier, il y a un défaut d'équivalence
des prestations et lésion.
81. Les exclusions. Il faut d'abord remarquer que seule la vente immobilière est ici
concernée. Les ventes mobilières sont exclues, comme certaines ventes immobilières.
Tel est le cas des ventes réalisées sous autorité de justice. Par exemple, les ventes
consécutives à une saisie ou accomplies dans le cadre d'une procédure de liquidation
judiciaire ne peuvent jamais être qualifiées de lésionnaires. Les ventes aléatoires sont
également exclues, car l'adage précise que « l'aléa chasse la lésion ». En s'engageant
dans une vente aléatoire, les parties prennent le risque que les prestations ne soient
pas équivalentes. Lorsque ce risque se matérialise, les parties qui l'ont accepté ne
peuvent pas agir en lésion.
82. Le seuil de la lésion. Il faut ensuite observer que l'article 1674 pose un seuil à la
lésion. Le bien immobilier doit avoir été vendu à moins de sept douzièmes de sa
valeur. Pour savoir si un cas de lésion existe, les parties doivent ainsi faire un calcul
arithmétique. La valeur retenue du bien pour le calcul doit être sa valeur au jour de la
vente. Cette précision est donnée à l'article 1675 du Code civil. Cette disposition
précise également que si une promesse unilatérale de vente a été réalisée, la valeur
du bien s'apprécie lors de la levée d'option d'achat du bien.
83. L'action en rescision pour lésion. Dès lors que la lésion est constituée, une
action en rescision pour lésion est ouverte au vendeur et à ses représentants. L'acheteur
ne peut jamais agir en rescision pour lésion, car il ne peut pas invoquer sa propre
turpitude pour obtenir la nullité du contrat. L'action du vendeur est enfermée dans un
délai préfix de 2 ans à partir du jour de la vente selon l'article 1676, alinéa 1 du Code
civil. Ce délai est insusceptible de suspension. Le vendeur peut néanmoins renoncer à
son action soit dans le contrat, soit par une confirmation de la vente dans un acte
postérieur au contrat.
84. La sanction à la lésion. Une fois la lésion admise, elle entraîne la nullité du
contrat de vente. L'acheteur dispose d'une option pour éviter un retour au statu quo
ante et les restitutions liées à la nullité. L'article 1681 du Code civil autorise l'acheteur
à racheter la lésion en payant un complément du prix pour conserver le bien. Ce prix
doit correspondre à 90% de la valeur du bien, les 10% restants étant considérés
comme la marge de la bonne affaire.
2) La lésion mobilière
85. La lésion du CPI. L'article L. 131-5 du Code de la propriété intellectuelle prévoit
une lésion mobilière lorsqu'un auteur d'une œuvre de l'esprit a vendu le droit d'exploitation
de son œuvre pour moins des sept douzièmes de sa valeur. Ce cas de lésion est

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