Mémentos - Droit des contrats spéciaux - 6e - 59

CHAPITRE 2 - La formation du contrat de vente
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conclure un contrat qu'il ne désire pas, plutôt que de perdre de l'argent. Le montant
élevé de l'indemnité peut donc ôter au bénéficiaire sa liberté de contracter. Cette difficulté
a été relevée par la jurisprudence. Dans plusieurs décisions30
, la Cour de cassation
considère que le bénéficiaire ne dispose plus de sa liberté de contracter dès lors que
l'indemnité d'immobilisation est élevée, notamment si elle correspond à plus de 15%
du prix de vente. Dans ces circonstances, la Cour requalifie alors la promesse unilatérale
en promesse synallagmatique de vente.
126. Les conditions de forme. La promesse unilatérale ne répond pas à des conditions
de forme particulière. Cette affirmation connaît toutefois deux exceptions.
D'abord, pour les promesses unilatérales réalisées par un acte sous seing privé et qui
portent sur un immeuble, un fonds de commerce ou des droits sociaux de société civile
immobilière, l'article 1589-2 du Code civil impose son enregistrement dans les 10 jours
qui suivent sa conclusion. Cette mesure n'a pas pour but l'opposabilité de la promesse
aux tiers, mais l'information des services fiscaux pour éviter la dissimulation d'une
partie du prix de vente. Ensuite, pour les promesses unilatérales portant sur un
immeuble, consenties par une personne physique et ayant une durée de 18 mois ou
plus, l'article L. 290-1 du Code de la construction et de l'habitation prévoit la forme
authentique sous peine de nullité de la promesse unilatérale. Cet article a pour but
de protéger le promettant qui immobilise son bien pendant une longue durée.
Comme la nullité a ici pour vocation de protéger l'intérêt particulier d'une partie,
cette nullité a une nature relative et ne peut jamais être invoquée par le bénéficiaire
de la promesse31
. Comme déjà évoqué, si la promesse unilatérale est d'achat, qu'elle
porte sur un immeuble à usage d'habitation et qu'elle a été consentie par une
personne physique, l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours.
b) Les effets de la promesse unilatérale
127. La variété des effets. La promesse unilatérale de vente produit des effets juridiques
avant la levée d'option (1) et après la levée d'option (2) par le bénéficiaire.
1. Avant la levée d'option
128. Les droits des parties. À ce stade, le bénéficiaire ne dispose d'aucun droit sur le
bien. Il a seulement la possibilité de lever l'option pour former le contrat de vente avec
le promettant. Ce droit d'option est un droit potestatif que le bénéficiaire exerce librement.
Le promettant, en revanche, subit plus de restrictions. Il ne peut pas conclure le
contrat de vente avec un tiers, et comme il a déjà donné son consentement au futur
contrat, il est tenu de contracter dans l'éventualité où le bénéficiaire le souhaiterait.
Engagées à conclure le contrat ou non, avant la levée d'option, les parties sont dans
une situation d'attente.
129. La rétractation de la promesse unilatérale. Une difficulté apparaît néanmoins
lorsque le promettant rétracte la promesse unilatérale. Cette rétractation est surprenante,
car le promettant a déjà donné son consentement au contrat de vente. La
rétractation de la promesse devrait donc être impossible. La Cour de cassation avait
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30. Cass. com., 20 nov. 1962 : Bull. civ. IV, nº 60 ; D. 1963, p. 3 - V. également Cass. 3e
31. Cass. 3e civ., 26 nov. 2020, nº 19-14601 : Dalloz actualité 22 janv. 2021, obs. Gailliard A.
nº 10-23912 : RDC 2013, p. 59, obs. Laithier Y.-M.
civ., 26 sept. 2012,

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