Mémentos - Droit des contrats spéciaux - 6e - 61

CHAPITRE 2 - La formation du contrat de vente
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délai, deux situations sont donc envisageables. Si le bénéficiaire lève l'option, le
contrat est formé à la date de cette levée d'option. L'indemnité d'immobilisation
versée s'impute alors sur le prix de vente. Si le bénéficiaire ne lève pas l'option, le
contrat de vente n'est pas formé. La promesse unilatérale devient ainsi caduque et les
indemnités d'immobilisation sont conservées par le promettant.
133. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale. Cependant, une
difficulté surgit lorsque le promettant a conclu le contrat de vente avec un tiers acquéreur.
Le contrat conclu en violation de la promesse est en principe valable, sauf si le
tiers connaissait l'existence de la promesse. Cette solution jurisprudentielle a été
reprise dans l'ordonnance du 10 février 2016. En effet, l'alinéa 3 de l'article 1124
dispose que « le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers
qui en connaissait l'existence est nul ». Si l'ordonnance reprend le principe, elle
modifie la sanction et son fondement. Sous l'empire du Code civil de 1804, la Cour
de cassation considérait que le contrat conclu avec le tiers de mauvaise foi était inopposable
au bénéficiaire. Dans l'article 1124, le législateur va plus loin, puisqu'il précise
que le contrat conclu avec le tiers est nul. Grâce à la nullité du contrat conclu avec le
tiers, l'exécution forcée de la promesse est possible et le bénéficiaire peut conclure la
vente avec le promettant. En outre, le fondement de la mauvaise foi du tiers est
supprimé, l'article 1124 précisant que le tiers doit « avoir connaissance de l'existence »
de la promesse. Pour obtenir la nullité du contrat conclu entre le promettant et le tiers,
le bénéficiaire doit démontrer que le tiers connaissait l'existence de la promesse au
moment où il a conclu le contrat de vente. Il n'est plus besoin de prouver que le tiers
savait que le bénéficiaire voulait lever l'option, c'est-à-dire prouver sa mauvaise foi.
Grâce à la suppression de la condition relative à la mauvaise foi du tiers, la sécurisation
du bénéficiaire devient plus aisée. Car pour protéger le bénéficiaire, il suffit de publier la
promesse pour s'assurer que tous les tiers ont en connaissance.
2) La promesse synallagmatique
134. La définition de la promesse synallagmatique. La promesse synallagmatique
est un contrat grâce auquel une partie s'engage à vendre et une autre partie s'engage
à acheter un bien pour un prix déterminé. Dans la promesse synallagmatique, les deux
parties donnent ainsi leurs consentements réciproques au contrat de vente futur. Au
contraire de la promesse unilatérale, la promesse synallagmatique n'était pas ignorée
par le Code civil de 1804, puisque l'article 1589 du Code civil précise que « la
promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties
sur la chose et le prix ». Cette disposition n'est toutefois pas aisée à appliquer, car la
promesse synallagmatique recèle plusieurs difficultés. Il était donc espéré que ce
contrat préparatoire, fréquemment dénommé « compromis de vente » par la pratique,
bénéficie d'éclairages par l'ordonnance du 10 février 2016. Tel n'a pas été le cas, le
texte étant demeuré muet quant à la promesse synallagmatique de vente. Il faut
donc espérer la réforme du droit des contrats spéciaux, car l'avant-projet présenté par
la commission dirigée par le professeur P. Stoffel-Munck contient des dispositions
spécifiques à la promesse synallagmatique de vente36
. En attendant cette réforme qui
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36. V. les art. 1587 et s. du Code civil, dans leur rédaction proposée par l'avant-projet d'ordonnance. Ce
texte est disponible sur www. justice.gouv.fr

http://justice.gouv.fr

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