Mémentos - Droit commercial et des affaires - 17e - 123

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« quasi droits réels ». C'est en ce sens que l'exploitant du fonds de commerce titulaire
d'un bail commercial est qualifié de propriétaire du fonds.
Le droit essentiel du locataire d'un bail commercial, appelé preneur, consiste dans le
renouvellement du bail lors de l'échéance du terme légal qu'il peut imposer au bailleur,
sauf si ce dernier lui verse une indemnité dite d'éviction dont le montant peut aller
jusqu'à la valeur marchande du fonds de commerce. Cette identification de la propriété
commerciale au droit au renouvellement du bail est consacrée par la Cour de cassation
dans un important arrêt du 11 mars 20212
« propriété commerciale » du preneur d'un bail commercial protégée par l'article 1er
dans lequel elle affirme le principe que « la
du
premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et
des libertés fondamentales s'entend du droit au renouvellement du bail commercial
consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du Code de commerce ». Le commerçant
preneur est ainsi assuré d'une stabilité indéfinie dans les lieux. De plus, le loyer et les
conditions du bail sont impérativement réglementés, ce qui réduit la liberté de
manœuvre du propriétaire de l'immeuble lors d'un bail en cours. Toutefois, dans le
silence des textes spéciaux, le droit commun du contrat de louage résultant des articles
1708 et suivants du Code civil a vocation à s'appliquer.
217. Juridiction compétente en cas de litige - Selon l'article R. 145-23 du Code de
commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé
sont portées devant le président du tribunal judiciaire, qualifié de « juge des loyers »
(devant lequel la constitution d'avocat est obligatoire depuis le 1er
janvier 20203) alors
que les « autres contestations » se rapportant au statut des baux commerciaux relèvent
du tribunal judiciaire lui-même. Cependant, la loi nº 2023-1059 du 20 novembre 2023
prévoit d'expérimenter pendant quatre années un « tribunal des activités économiques
» (« TAE ») dans 9 à 12 tribunaux de commerce. Ces tribunaux de commerce
doivent connaître des actions et contestations relatives aux baux commerciaux qui
sont nées des procédures de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de
l'immeuble4
.
218. La réforme des baux commerciaux par la loi nº 2014-626 du 18 juin 2014
relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite « loi
Pinel ») - Dès 2004, le garde des Sceaux avait mis en place un groupe de travail
chargé de moderniser le statut des baux commerciaux. Les propositions5
figurant
dans le rapport « Pelletier » remis par ce groupe de travail ne modifiaient pas fondamentalement
le droit applicable aux baux commerciaux. Elles ne furent pas reprises
par le législateur jusqu'à la loi de modernisation de l'économie (LME)no
2008-776 du
4 août 2008 qui introduit certaines propositions de ce rapport dans son chapitre III,
intitulé « Moderniser le régime des baux commerciaux ». Cependant, la loi LME ne
réforme pas en profondeur le régime des baux commerciaux, le chapitre III ne comportant
que huit articles (art. 40 à 47 de la loi). C'est donc une approche ponctuelle qui a
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2. Cass. 3e
civ., 11 mars 2021, nº 20-13639. Voir J. Monéger, Enfin, on sait ce qu'est la propriété
commerciale, Loyers et copr. 2021, repère 4.
civ., 13 oct. 2021, nº 20-18333.
3. Décret nº 2019-1333 du 11 décembre 2019.
4. Cass. 3e
5. « Modernisation du statut des baux commerciaux », D. 2004, p. 1437.

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