Mémentos - Droit commercial et des affaires - 17e - 131

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cette exigence depuis un arrêt de la Cour de cassation du 20 février 198541
. En effet, elle
déduisait du caractère d'ordre public qu'elle attribuait à l'article L. 145-5 que les parties
pouvaient décider de renouveler indéfiniment des baux dérogatoires dès lors qu'elles
avaient acquis le droit à l'application des baux commerciaux et y avait renoncé de
manière non équivoque. Ainsi, le renouvellement indéfiniment du bail dérogatoire
dépendait exclusivement de la volonté du locataire. La loi Pinel modifie cette solution.
Désormais, à l'expiration de la durée de trois ans, les parties ne peuvent plus conclure
un nouveau bail dérogatoire pour l'exploitation du même fonds dans les mêmes
locaux42
. On en déduit qu'a contrario un nouveau bail dérogatoire peut être conclu
. Cette nouvelle solution
pour un autre fonds de commerce (boucherie au lieu de quincaillerie) dans les mêmes
locaux ou pour le même fonds mais dans d'autres locaux43
condamne la jurisprudence de la Cour de cassation qui résultait d'un arrêt du 31 mai
201244
. Hormis cette exception, le preneur laissé en possession à l'issue du bail dérogatoire
bénéficie, du seul effet de l'article L. 145-5 du Code de commerce du statut des
baux commerciaux et ce de manière imprescriptible puisque la Cour de cassation a
jugé dans un arrêt du 25 mai 202345
que l'action tendant à faire constater l'existence
, la Cour de cassation
d'un bail soumis au statut des baux commerciaux dans un tel cas « n'est pas soumise à
prescription ». En revanche, dans un autre arrêt du 25 mai 202346
considère que l'action en requalification d'un contrat en bail commercial est soumise à la
prescription biennale et le délai de 2 ans commence à courir en cas de succession de
contrats à compter de la signature du dernier contrat dont il est demandé la
requalification.
Autre modification apportée par la loi Pinel à l'article L. 145-5 qui laisse désormais un
délai d'un mois à compter de l'échéance des trois ans pour permettre au bailleur de
mettre en demeure le locataire de quitter les lieux ou à ce dernier de partir volontairement.
Ainsi, la loi Pinel cherche à éviter l'effet couperet qui existait auparavant en
donnant à chacune des parties la possibilité de renoncer au statut des baux commerciaux
pendant le délai d'un mois suivant l'expiration du bail dérogatoire. En toutes hypothèses,
la Cour de cassation47
décide qu'il suffit pour le bailleur de donner congé juste
avant le terme du bail dérogatoire (en l'espèce 2 jours) pour manifester sa volonté de ne
pas laisser le locataire dans les locaux, l'article L. 145-41 du Code de commerce qui
prévoit qu'une résiliation ne produit effet qu'un mois après un commandement étant
inapplicable dès lors que le bail dérogatoire n'est pas soumis au statut des baux
commerciaux. Ainsi, affirme-t-elle dans cet arrêt : « Un congé, délivré antérieurement
au terme du dernier des baux dérogatoires successifs, dont la durée cumulée ne
dépasse pas la durée légale, et qui manifeste la volonté des bailleurs de ne pas laisser
--
41. Cass. 3e
civ., 20 févr. 1985 : Bull. civ. III, no
39 : JCP 1986, II, 20639, note Boccara B.
42. En revanche, selon la Cour de cassation qui fait une interprétation souple de la notion d'entrée dans
les lieux de l'article L. 145-5 du Code de commerce, les parties à un bail commercial peuvent valablement
conclure, à son expiration, un bail dérogatoire pour les mêmes locaux : Cass. 3e
2018, nº 16-23122.
civ., 1er
févr.
43. En ce sens, Rouquet Y., « La durée du bail commercial à l'épreuve de la loi Pinel », Journal des
sociétés civiles et commerciales, juin 2015, p. 12 et s.
44. Cass. 3e civ., 31 mai 2012, nº 11-15580.
45. Cass. 3e civ., 25 mai 2023, nº 21-23007.
46. Cass. 3e civ., 25 mai 2023, nº 21-24394.
47. Cass. 3e civ., 11 mai 2022, nº 21-15389.

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