Mémentos - Droit commercial et des affaires - 17e - 148

CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire
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fonds de commerce, et il arrive, notamment dans les entreprises soumises à une procédure
collective, qu'un fonds exsangue soit vendu uniquement en raison de l'intérêt du
droit au bail.
a) Principe de la libre cession du bail
253. Liberté de céder le bail avec le fonds - Cette liberté est affirmée, face au bailleur,
dans le cas où le bail est cédé avec le fonds ; elle est entravée lorsque le preneur
veut céder le bail seul. En tout cas, le preneur jouit d'une richesse particulière avec son
droit au bail.
Toutefois, cette liberté est un peu réduite depuis la loi no
faveur des petites et moyennes entreprises et son décret d'application no
2005-882 du 2 août 2005 en
2007-1827 du
26 décembre 2007 qui a institué un droit de préemption communal en cas de cession
des baux commerciaux ou artisanaux à l'intérieur d'un périmètre de sauvegarde du
commerce et de l'artisanat préalablement délimité. Ce droit de préemption n'empêche
pas le preneur de céder son bail, mais limite, le cas échéant, le choix du cessionnaire,
voire les conditions de la cession121
communal ont été modifiées par la loi Pinel du 18 juin 2014122
. Certaines conditions du droit de préemption
.
Le preneur qui fait valoir ses droits à la retraite ou qui bénéficie d'une pension d'invalidité
a aussi, selon l'article L. 145-51 du Code de commerce, la possibilité de céder son
seul droit au bail avec un changement d'activité, sauf si le bailleur fait usage de son
droit d'opposition ou de préemption.
254. Clauses limitatives de la libre cession - Selon l'article L. 145-16, la cession du
bail est toujours possible par le locataire à l'acquéreur du fonds de commerce ou de
son entreprise ou encore, comme l'ajoute la loi no
de l'activité professionnelle indépendante en complétant l'alinéa 1er
2022 du 14 février 2022 en faveur
de l'article L. 14516,
« au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel ». Les
clauses contraires ne sont plus nulles depuis la modification de la loi Pinel du 18 juin
2014 de l'article L. 145-16 mais désormais « réputées non écrites ». Cependant, la jurisprudence
admet la validité des clauses qui se bornent à édicter des conditions particulières,
sans interdire la cession. Elle admet ainsi la validité d'une clause prévoyant en
cas de cession un droit de préemption au profit du bailleur, la possibilité pour le bailleur
de stipuler qu'il sera appelé à l'acte de cession, qu'il donnera son agrément au
cessionnaire ou que la cession sera soumise à son accord exprès123
. Ces clauses sont
valables même dans le cas où le fonds de commerce est cédé en même temps que le
bail124
.
De plus, la Cour de cassation considère comme licite la clause interdisant au preneur la
cession « sauf à un successeur dans son commerce ». Le seul cessionnaire possible est
alors celui qui continue d'exploiter le même fonds, et non celui qui, par exemple, va
continuer dans les lieux une exploitation commerciale différente125
.
--
121.Sur le droit de préemption communal, voir supra, no
122.V. supra, no
189.
123.Cass. 3e civ., 2 oct. 2002 : D. 2002, AJ, p. 2943, obs. Rouquet Y.
civ., 8 févr. 1984 : JCP 1985, II, p. 20377, note Boccara B.
124.En ce sens, Cass. com., 19 avril 2023, nº 21-20655.
125.Cass. 3e
188 et 189.
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