Mémentos - Droit commercial et des affaires - 17e - 152

CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire
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260. Obligation d'appeler le bailleur à l'acte - La question peut se poser de savoir
si le preneur doit appeler le bailleur à l'acte de sous-location, même si ce dernier a déjà
donné son accord de principe à l'opération. La Cour de cassation s'est prononcée sur
ce point dans un arrêt de principe du 22 février 2006141
rappelant que « la connaissance
ou la tolérance du bailleur ou l'autorisation de principe donnée à la sous-location
ne peuvent être assimilées à son concours à l'acte ».
Le défaut d'appel du bailleur à l'acte rend la sous-location inopposable à ce dernier qui
peut invoquer la faute du preneur principal pour demander la résiliation du bail ou, à
l'échéance du bail, refuser de renouvellement sans indemnité et sans mise en demeure
de régulariser préalable au congé. En effet, l'omission d'appeler le bailleur à concourir à
l'acte de sous-location étant une infraction irréparable qui ne peut être régularisée par
une réitération de l'acte de sous-location avec le concours du bailleur, la mise en
demeure préalable n'est pas nécessaire142
.
261. Nature de la sous-location - Le sous-bail peut être lui-même un bail commercial,
s'il répond aux conditions du statut. Le locataire principal est donc tenu de
respecter les obligations d'un bailleur, et le sous-locataire bénéficie des garanties du
statut des baux commerciaux. Toutefois, le sous-locataire ne peut avoir plus de droits
que le locataire principal selon la jurisprudence.
Ce principe a de nombreuses conséquences. Par exemple, la durée de la sous-location
peut être différente de celle du bail principal143
plus, le sous-locataire a contre le locataire principal un droit au renouvellement, et le
bailleur doit intervenir au renouvellement. Le sous-bail peut être cédé ; il serait logique
d'appeler le bailleur à la cession. Mais il existe des exceptions légales au principe de
dépendance du sous-bail résidant dans le droit au renouvellement que le sous-locataire
peut invoquer directement contre le propriétaire des locaux144
.
En outre, l'article 1753 du Code civil confère au propriétaire une action directe contre le
sous-locataire pour les loyers dus en raison du bail principal, mais seulement à concurrence
de ce que ce dernier doit lui-même au preneur principal.
C - Le renouvellement du bail
262. Le droit au renouvellement du bail vient en quelque sorte pérenniser les droits
du preneur sur les locaux. C'est pourquoi on l'a tout de suite comparé à un droit réel
et, en 1926, l'on parlait déjà de « propriété commerciale » à son propos. Les prérogatives
qu'il confère au preneur constituent les plus fortes atteintes au droit du propriétaire
des locaux, et aggravent considérablement l'effet de la réglementation du
contrat, car elles perpétuent les déséquilibres.
, sans pouvoir lui être supérieure. De
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141.Cass. 3e
civ., 22 févr. 2006, no
05-12032.
142.Cass. 3e civ., 9 juill. 2003 : D. 2003, AJ, p. 2239, obs. Rouquet Y.
143.V. Cass. 3e civ., 17 mars 2016, nº 14-24748 : D. 2016, pan., p. 1616, obs. Dumont-Lefrand M.-F. ;
144.V. infra, nos
selon cet arrêt : « un sous-bail commercial peut être conclu pour une durée inférieure à celle, restant
à courir, du bail principal » et n'a donc pas à être calqué sur la durée restant à courir du bail principal.
266 et s., les développements consacrés au droit au renouvellement du bail commercial.
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